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近日，又见楼市危机，天津融创55折降价、绿地员工强制购房和济南打砸售楼部，这个楼市怎么了？难道冬天真的来了吗？

2018年末中央喊话地方酌情开放限购后，山东菏泽于2018年12月17日首家鸣枪取消限售且于10月22日邀请经济学家马光远做主题为“千年赵王河 未来新菏泽”的画饼楼市，但菏泽不仅现有的30万套存量房，库存仍将面临持续增加，楼市去库存迹象毫无翻身的可能。我一直在想，运城高库存时代是不是会在2020年降临呢？
 

从菏泽打响楼市取消限售第一枪后，陆续有众多城市取消限购限售绯闻，然而真正冒泡的还是近期的三河、三亚、南京和天津。具体看一下4个城市的政策：
首先是环京津冀的三河。10月18日三河住建局公布有条件取消限购政策：凡燕郊中省直单位、高校、医院的员工（户籍不限）或燕郊高新区名义引进的企业，在燕郊（含三河市区）无住房，可以再燕郊购买一套商品房。粗俗地讲，还是高新人才战略，省直单位、高校、医院的员工不是一般投资客，有单位有社保有学历。
大家都知道燕郊近2年楼市，从一开始确定通州作为北京行政中心功能带来的红利暴涨，到限购后的暴跌，很多投资客从30000+的价格入手到现在15000+的市价，被牢牢地套死。

其次是三亚。10月15日，三亚市住建局发布三住建【2019】第1316号文件《关于进一步完善人才住房政策的通知》指出引进并在三亚工作1年尚未落户的各类人才（全日制大专以上学历）可以申请购买住房一套。



自从海南自贸岛实施开始，海南岛红利大涨，买早的人偷笑，没买的人拍大腿暗悔中。随着三亚政策的开放，有人已经感觉到了一丝丝的曙光，特别是闻风捉影的地产人。但是，从文件实施内容来看，还是持续的人才政策，只是换个概念而已。同时，可以从文件里看到，未来10年内吃香的工种专业，如医疗健康产业、新兴科技产业、特色农业、旅游业、物流产业、教育文化展业和金融业，准备高考的家长孩子们可以关注一下。




再次是南京。10月15日下午，南京六合区放松限购，外地人购房不再要求社保或税证明。其实，6月4日南京高淳区已经悄悄放松限购，无需近3年累计2年社保或个税，只需要有南京居住证或者劳务合同或营业执照复印件即可。
 
最后是天津。10月15日，天津发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。

当然，天津是这几个城市最为瞩目的焦点，这与融创55折和有条件取消限购有关。毕竟天津的蓝印户口一直被除北京之外的全国人民窥视着，我估计，天津在19-20日放开的收个周末已经有许多人和资本进入天津楼市了。劝告：天津只放开滨海中关村科技园和宝坻中关村科技城两个地区。
 

兜了那么大的圈子，现在来说说运城。一个三省交界的地方，一个拥有者人口大市和农业城市的标签，系山西省地级市人口第一多的城市，根据《2018年山西地级市人口GDP排名表统计》显示：运城比太原人口多了近100万。相对于GDP，仅为太原的1/3。运城的工业发展较为滞后和缓慢，主要以农业为主。因此，城市化进程较为缓慢。
所以，从人口红利和城市化发展机会来讲，运城的机会在10年内还是较具有潜力的。不然，恒大怎么会与碧桂园争着溢价拿地王？同时，新城控股、富力、蓝城、当代、昌建、建业等TOP50强房企也一直窥视着运城，有的已经进入筹备阶段了。所以，我前面讲了我担心未来的2020年运城也会进入存量房的时代，那时候的价格就会面临两极分化的挑战了。毕竟，存量增加后，大开发商依靠品牌和产品线去化难度小、追求高溢价，而本土小开发商则面临竞争优势差、降价促销。但是，总体上讲运城的房价还是属于稳中有升，缓慢上行的。主要分析如下：

2018-2019运城土地成交地块位置
首先、土地供应价格成本增加带动房价上涨。经过梳理分析，运城近3年土地新增供应屈指可数。大部分属于定向供应，竞拍土地少之又少。而2019年最新竞拍的岳坛村地块因为净地、地段潜力大，恒大则以溢价近70%的329万/亩竞得，远高于市场价格，土地成本骤升。

竞拍土地供应少，那外来的开发商也只能找本土圈地的企业合作开发，如恒大·绿洲、正通·万和城、昌建·君悦府等，从而降低竞拍土地成本，但是仍高于本土开发商圈地成本且在开发的过程中会以先投入做示范区和工程先动的前提下，土地成本和财务费用转为的售价会略高于周边本土项目，从而带动整体房价上涨。
而大量囤地的本土开发商呢，因为对市场信心不足，开发节奏较为保守和缓慢，如某建·原王庄地块、某河·解放路西侧地块、某栋·芦子沟地块等都是从2018年挂牌交易至今未开发，间接导致财务成本增高。

其次、各类成本增加。不管销售员天天说会涨价，因为成本增加，但是很多人还是会抱着怀疑的态度，从全款盼到变首付、从首付盼到变车位，还是觉得哪一天房价会崩盘。成本增加且不谈地价，钢筋是必须品吧，钢筋从2017年底的1800元/吨到现在的3800元/吨，涨没涨自己算。人工需要吧，钢筋工从2017年80元/天到现在200元/天，涨没涨自己算。其他的都不一一讲了。大家也别喷我，这些由谁买单大家都清楚。
  综合来讲，运城地价还是较低，未来市政府肯定管控上调。房价势必会稳中有升，缓慢上行的。
  相信很多房地产开发公司、营销代理公司、中介公司一听到房地产经纪人资格证就该又双叒叕的蛋疼了吧？
   随着国家政策调整，未来将慢慢取消各类资格证书和相关考试，可是房地产经纪行业怎么办？没有房地产经纪人资格证，企业仍然要面临注册、年检、拿预售证或者二手房门店展业需要证书。因此，住房城乡建设部等七部委联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，由全国房地产行业培训中心针对各地房地产开发企业、营销代理机构、房地产中介机构等单位开展商品房销售和房地产经纪人员岗位培训，经考试合格，可获得全国房地产行业培训中心颁发《全国房地产经纪人员岗位培训证书》，该证书可用于企业注册、年检、拿预售证或者二手房门店时挂靠使用。
   《全国房地产经纪人员岗位培训证书》、《全国房地产策划师岗位培训证书》由全国房地产行业培训中心颁发，证书实行全国统一编号，网上公示，全国房地产行业有效。可用于注册、年检、申报预售证、二手房经纪展业使用。运城首期班于2019年11月14-15日进行，仅限80人，报名截止13日17：00，先到先学先取证。