开发商房屋售后按揭贷款断供纠纷的法律对策
来源：开炫律师事务所
按揭贷款断供，开发商需承担阶段性担保责任，看似仅因受“株连”，实则是商品房预售按揭贷款制度固有的风险分配，在开发商和银行之间，一定阶段的最终回款风险仍由开发商承担。因此开发商在此问题上并无绝对无风险的良策，应对思路不外乎“对银行免责”和“向购房人追偿”两种，在不能免责的情况下，追偿上尽可能赢得主动权，将终极风险再转由购房人自身承担。
免责是指尽量避免承担超出预期的担保责任，问题则来自于相关法律规定本身和相关合同条款约定。
首先，目前司法实践对该种担保责任是否应是阶段性的意见并不一致，有时处理结果会与开发商、银行当事双方的真实意思扭曲，主要原因是“担保法司法解释”第34条规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。如此，开发商的保证责任将贯穿全程还贷过程，失去“阶段性”。当然，目前认可“阶段性”约定的合法性还是主流，包括部分判例以“阶段性”为保证合同所附的解除条件，绕开保证期间的阶段性，避免直接冲撞上述司法解释，实际效果无异。因此，首先应合法合情合理地去守住这个底线。
其次，很多银行保证合同/保证条款版本从自身最主动化、风险最小化考虑，往往会有一些保证责任的阶段性不彻底的约定，主要情形有：（1）保证期间附加要求银行取得他项权证，而不限于抵押权设立的客观状态；（2）债务被宣布加速到期时保证期间不再适用原来的阶段性概念，而要求到此后一定期限（比如两年）；（3）保证期间本身没有阶段性，而仅是限缩了保证范围，对于抵押权登记前的债务包括可能全部加速到期债务，在登记后仍要承担保证责任。这些情况如果开发商不注意，结果上就成为“陷阱条款”。我们建议开发商关注此类条款，选择合作银行时有所考量，并按相关条款约定做好相应风险管理，比如要求银行取得他证后开发商责任才到期，则需要对小产证和他证的办理有所掌控。
追偿是指在承担担保责任不可避免的情况下，向购房人追偿以弥补损失，问题则来自于购房人的偿还能力、债务纠纷及所购房屋权益被实际掏空等问题。
开发商当然可在被银行追责、损失发生后直接依据法律规定向购房人追偿，但此时往往购房人所购房屋及其他权益已被基本瓜分完毕而陷入窘境。实践中，在小产证及抵押权证未办出前，所购房屋就可能因购房人的法律纠纷而被法院查封；尤其在交房后，根据有关查封财产的司法解释是可以查封的。而在其小产证办出后，不仅可能有司法查封，还可能有多次抵押问题。因此，开发商首先应考虑的是尽速查封房屋，避免新的抵押优先受偿权产生，同时在和购房人的普通债权比较上赢得靠前的查封顺序。
由于一般情况下开发商与购房人之间仅有的合同是商品房买卖合同，因此建议设置相应的合同解除权，并将解除权行使期限提前至只要被银行主张保证责任而无需等到实际承担损失，以尽速起诉、查封房屋，同时将开发商为其承担的还款费用在退房款中冲抵抵销。
另外，开发商须明白预售按揭贷款及担保的风险分配，最好按件袋建立全过程风险防范机制，理想情况下让购房人提供反担保措施，并在合同签订、交房、办证及购房人按揭还款预警等合同管理的重要节点做好其联系地址、个人财产（其他房屋等财产）、家庭、工作等情况的摸底及必要调查工作，将追索范围从所购房屋适时扩大到购房人其他财产也就是对“人”的追索上。