未来十年，房价还会涨吗？
闲暇时，在网络上浏览到一段文字，内容大致是这样的：
我一直认为，自己是一个很努力的人。曾经我有一个梦想，想买一套大别墅，全家人住一起，可现在钱越来越难挣，房价却一天没停歇过，现在即使想买一套小房子都成了奢望，更别说什么大别墅了。我不知道像我这样的情况还有多少？

在2015年时，我当时准备按揭贷款买一套房子，房子都看好了，首付款也七七八八凑好，无奈此时正好生意上需要资金周转，钱就被挪去填补货款，购房的事也就暂时搁置。
这一等就是3年，生意上半死不活，很多款收不回来，更谈不上赚钱。一打听周围的房价，基本上就是翻倍，买房是不可能的了。现在想想，如果当时选择了买房，今天的情况或就完全不一样，我知道天下没有后悔药。我现在时常为这样的错误选择而懊恼，谁能理解我此时的心情？

说实在的，笔者也很理解这位朋友的心情，事实上，在生活中应该存在有不少类似的情况。现在不是也有很多企业炒房吗？根据数据显示，3582家上市公司中，有1652家持有投资性房产，占46%，合计持有市值近万亿。曾有上市公司在面临退市的情况下，处理掉一线城市几套房，便实现了扭亏为盈，化解了退市风险。
笔者认为，很多人不是他们不想买房子，他们也知道房价可能会涨，但买了房，要有几十年的房贷生涯，月供从哪里来？所以，他们选择了先赚钱、先创业，然后等有了钱再购房。但房价快速上涨并未给他们时间。房产投资者更是如此，如果他们资金充裕，肯定是首选购房，还等着房子赚钱呢！笔者认为，虽然现在房价已经到了一个阶段性高位，但若这3个因素不改变，未来10年内，房价还是大概率易涨难跌。

第一、城市化进程。这两天的新闻，相信大家也看到了，在全国户籍制度改革推进电视电话会议上，要求推进完成1亿非户籍人口在城市落户目标。这就是我们常说的城市化，在过去10多年里，我们每年有1500-1700万人口进入城市，占总人口的1%多点，按照联合国数据预测，到2030年，中国城市人口将达到10.2亿，在2018年末的基础上再增加近2亿人，平均到每年也还有1500多万人口需要进城。
有人说，这么多人干嘛要进城，空气没农村好，收入也不稳定。事实上，城市化是世界上发达国家曾经走过的路，现在我们正好处在冲刺初级发达国家的路上，城市化是必由之路，完成70%城市化目标是起码目标，未来还要超过80%，也就是说，绝大部分人会生活在城市里。所以，国家规划的资源重心，比如教育、医疗等，肯定是向城市倾斜，而不是农村，这也是很多人购房的目的：为了下一代，为了子女教育。因此，在可以看到的将来，购房需求还会很强大且持续，房价难以下跌。

第二、土地财政。正如第一点提到，我们需要继续城市化，但在这过程中，我们建设城市要花很多很多的钱，比如建一条长20公里的地铁，光工程造价都达120亿以上。当然，城市建设还有诸如道路、配套等等都需要大量的钱，这些天文数字的预算从哪里来？无论从这些年实践来看，还是从国外经验来看，卖地都是一个首选优选项，这也是为什么即使在如此严厉的楼市调控期，2018年全国卖地收入达到6.5万亿的原因，相比2017年还净增加1.3万亿。可以说，只要城市化进程持续，卖地就不会停止，特别是在未来10年城市化冲刺过程中，土地收入只会走高，面粉价涨，面包岂能掉价？

第三、货币因素。我们取2009年、2018年M2和GDP数据看，2009年时货币供应M2为60万亿，2018年为182万亿，10年时间净增加2倍，年复合增长率18.2%。而同期的GDP复合增长率为14.5%。从数据上看，M2增幅高于GDP增速，这说明一个什么问题？M2是为配合经济发展需要，这也是发展中国家的显著特征，简单的说，就是市场需要。虽然说，这两年M2已经掉入到两位数以下，但同样也是经济趋缓致，随着经济企稳，M2再往下掉的空间非常有限，所以，我们手中的钱同样还会以一定幅度稀释，房价同样还会继续“水涨船高”。

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