文︱大禾
不同区域的人在一起聊房子，掐起来是常有的事。因为各区域间的鄙视链根深蒂固，互相瞧不起，这在“了望郑州”的读者群里也经常上演。
试想一下，白绿吹、滨河吹、港吹、三环吹、西郊吹。。。各种吹和黑都集中在一起，能和谐相处才不正常。
争的多了，也时常忍不住参与，今天想透过表面，扒一扒深层次的东西，尝试解释一下区域的房价涨跌的逻辑。
首先要纠正一个常见的错误说法：
很多人和自媒体谈一个区域喜欢说库存很大、面积很大，所以未来怎样怎样，这其实没有抓住核心。
一：一个区域的价格，跟库存无关，跟区域的面积大小也无关，而跟价值有关！
01. 为什么说跟库存无关？
库存是个伪命题。
从全国的角度看，经常说哪个城市库存多少年。其实如果行情要涨，一个月就能消化以前几年的库存，而跌的时候一点库存也能卖很久，这是建立在未来行情不确定的基础上的，所以说谈库存周期毫无意义。
从各区域角度看也是这样，某区域待开发土地多，库存大，对房价的影响微乎其微，根本不起决定作用。
北龙湖的库存多不多，房价会因此降低吗？白沙几乎无房可卖，但房价为何不上天？管南和惠济都是海量库存，走势为何不尽相同？
再说那么多地也不是一年卖出去的。
02. 为什么说跟区域面积大小无关？
理论上区域面积大，成熟周期就慢，面积小就易成熟。但关键不在这里，而要看开发的方式。
白沙绿博面积很大，但几乎是点状开发，中间预留很多空地，成熟周期自然很慢。
港区面积比白绿加起来都大，但北港是片状开发，河西开发差不多了再开发河东。南港因为主打产业，会零星开发一些配套住宅，但也会集中一个小区域。
就成熟方面来说，未来北港完胜绿博。如果说港区有问题，那也绝不是因为大，而是其它。
03. 为什么说跟价值有关.
价值是一个综合性的概念，其中也包含了土地成本等因素。
滨河国际新城楼面价八九千，高的上万，整个区域卖一万五以下基本都会亏钱，开发商但凡能抗住就不会亏钱卖。
当然价值更多的体现在区域规划和资源的多少。
比如管南都说是九鼎公馆带起来的，随着金岱园区的改造，地铁4号线入户，七里河公园的修建，都改变了这里的价值，当然价格也会相应提高。
为什么惠济北挺不住呢？我相信如果3号线2期北延没有砍掉，绝对不会这么凉。
老城区如果持续不管不问，资源外迁，那老城区的价格一定跟着贬低。
如果白沙的那些省级行政资源落地，六合CBD建成，肯定价格也会很高。
这时候很多人会说，我买的就是预期啊，这就引起下一个主题了。
二：一个区域价格的涨跌，本质上是价值的预期和回归过程。
规划炒作的多，预期高，房价就会高。
但并不是涨上去就稳住了，如果价值不足以支撑，终究会回归。
远郊盘可谓最对应了这句话。
规划的效果图漂亮，但所有东西都无法兑现，价格怎么能支撑呢？
能忽悠到的韭菜就那么多，割完了怎么办？
白沙如果预期能兑现那肯定可以，但关键能兑现吗？正在兑现和未来兑现是两码事，兑现不了就永远是目前的价值。
没人怀疑北龙湖金融岛的地位，但同样规划高端的滨河国际新城就有人质疑，幸好滨河主打的是居住属性，简单的说只要把环境、配套、交通等搞的比其它地好一些，让人喜欢居住就成功一大半了，其它高端产业只是锦上添花。
航空港那么虚，但高铁南站、会展中心等这些都是在建的，未来的枢纽地位可以预见，而且还有一些规划的其它故事。
所以说问题的关键，在于发现区域的现有利好，以及发掘未来可能的利好。当然最重要的，具体到每个片区还要去思考规划最终实现的可能性。
脱离了客观现实的规划，都无法实现，最终价值回归。
而具体到每个区域都不一样，也都有自己的故事在讲，去挖掘这些背后的东西是很有趣的事，这也是本公众号最大的意义和乐趣所在。
所以最终能不能赌对一个区域，是另一个话题了，这里只是说一些思路。
有些自媒体喜欢讲逻辑，我还是比较喜欢讲价值。
三：郑州未来房价会以什么样的方式上涨？
未来无法预测，但过去的经验是可以总结的。
01. 板块的轮动
限购这三年，郑州的房价整体没涨，但板块分化，有的跌也有的涨了。
涨跌的内在原因也无外乎价值的变化。预期过高而又兑现不了的，在开发商的资金压力下很容易跌破价格支撑。
但现在涨的就一定合理吗？这可不一定，有些地方明显吹的有点过了。
02. 挤水分
这几年都在挤水分。
大北区挤完了，年底2号线北延通车，价值就会得到巩固。
一直说炒作的滨河，也慢慢挤了水分，区域毛坯再次站稳一万五。
挤干净水分的区域相对安全，涨不涨先不说，起码暂时不会跌了。
03. 不要追涨
大趋势不变，限购限贷政策不放松，房价想大涨是不可能的。
一个区域涨上去后，如果价值基础不牢固，很快出现重估的拐点，那就会回归理性。
比如借小李庄热度开到一万四的九鼎华府，如果小李庄出现变数，这个南四环外的楼盘真正价值多少呢？
总结来说，未来郑州房价的上涨，其实是各区域在锚定效应下的此消彼长。
简单的说就是它都卖那个价了，我为什么不能？
然后在这种价格锚定中，互有涨跌，而涨上去的通常短时间不会跌下来，直到下一个拐点出现。
最近一些自媒体喜欢说年底了要薅开发商羊毛，其实就是赌开发商资金链紧张，然后出特价房。理论上说是很可能的，但哪些好楼盘搞特价就很难说了，思考下各区域的价值后再说别的。
绿博出一万特价房的时候很多人冲进去薅了，背后的逻辑我也没看懂，现在九千的特价房都出来了。
水分没挤干净，盲目抄底很危险。
以上也都是偏投资的角度说的，自住及改善还是结合自身情况，不能用一时的价格涨跌去衡量。篇幅有限，以后慢慢再说。
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