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地產經濟

約占美國住房銷售量九成的成屋銷售在9月超預期下滑，表明按揭貸款利率降至三年低位的有利局面，無法有效提振美國樓市。10月22日週二，據全美地產經紀商協會（NAR）統計，今年9月美國成屋銷售年化總數為538萬戶，創三個月新低，遜於預期的545萬戶，8月前值由549萬修正為550萬戶。9月成屋銷售總數年化環比下降2.2%，遠遜市場預期的跌幅0.7%，前值由環比漲幅1.3%上修為1.5%。當月美國成屋售價的中位數同比增長5.9%，創2018年1月以來最大漲幅，至27.21萬美元，接近一年多最高，也是連續第91個月房價同比上漲。9月共有183萬戶成屋上市出售（即美國的二手房），同比下跌2.7%，是1999年以來最少的9月庫存數據，也是連續第四個月同比下跌。按照當前的銷售速度，成屋庫存將在4.1個月售罄。市場一般認為低於5個月的庫存售罄期都屬於“供應端趨緊”，6-7個月屬於“市場供求健康平衡”。分項數據方面，美國四大地理分區的成屋銷售均環比下滑，中位數售價均同比上漲。其中，東北部地區銷量環比下跌2.8%，至69萬戶，中位數房價為30.11萬美元，同比漲5.2%。中西部銷量環比跌3.1%，至127萬戶，中位數房價21.35萬美元，同比漲7.2%。南部銷量環比跌2.1%，至228萬戶的三個月新低，中位數房價23.73萬美元，同比漲6.3%。西部銷量環比跌0.9%，至114萬戶，中位數房價40.36萬美元，同比漲4.5%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，美國住房市場正處在一個“不平衡的局面”，成屋銷量下降，“而價格只是不斷地上升”。與處於階段性低位的按揭貸款利率相比，住宅銷量沒有同比例增長，部分由於待售住房庫存水平較低。這又進一步推漲房價，阻礙了成屋市場發展。上周公布的數據顯示，約占美國住宅樓市剩餘一成的新屋建設量在9月同樣不佳。由於波動劇烈的多戶住宅部門開工數下墜28.2%，美國9月新屋開工數從十二年高位滑落，環比下跌9.4%至125.6萬戶。分析稱，美國房地產市場（占美國經濟3.1%）仍然受限於土地供應不足和勞動力短缺；開發商也表示，將對供給側限制和趨緩的經濟保持警惕。房地產市場是對利率最敏感的行業。美聯儲7月和9月兩次降息25個基點，使得抵押貸款利率從去年的數年高位降低，刺激了美國樓市近幾個月的上行。根據Freddie Mac的數據，30年固定抵押貸款利率下降了超過135個基點，到接近3.57%的平均水平。目前，市場仍在預期美聯儲10月30日下週三可能再次降息，來提振增速放緩的美國經濟。不佳的成屋銷售數據發布後，芝加哥商交所CME根據聯邦基金利率期貨的交易算出，美聯儲10月降息25個基點的概率接近95%，基本等於“板上釘釘”，高於一天前的概率90 %和一個月前的不足45%。



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