随着住房市场化改革的深入推进，因物业管理引发的纠纷愈演愈烈。
编者按
物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。根据物业的性质不同，物业服务合同可以分为居住性物业服务合同和经营性物业服务合同。按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同。实践中，物业服务合同数量庞大，因此纠纷数量也相对较多。
截至2019年7月，在中国裁判文书网中键入案由“物业服务合同纠纷（民事案件）”共检索出1444403篇裁判文书，其中由最高人民法院作出的有9篇，高级人民法院作出的有2868篇。因最高人民法院作出的裁判文书未能梳理有效的裁判规则，故本文选取部分高级人民法院作出的裁判文书梳理关于物业服务合同纠纷的裁判规则并结合相关理论予以探讨。
01
理论介绍
1）物业服务合同的概念
物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。
2）物业服务合同的履行
物业服务合同物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。
3）物业服务合同的无效
符合下列情形之一，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同(包括前期物业服务合同)或者其相关条款无效：
a. 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
b. 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
4） 物业费的收取
物业服务企业有权收取物业费。但需要注意的是：
a. 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。
b. 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得仅以未享受或者无须接受相关物业服务进行抗辩。
c. 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
5） 物业服务合同的解除
业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。需要明确的是：
a. 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
b. 物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。
02
裁判规则
实务要点一：物业服务合同约定周期性交付物业费的，则每个周期的物业费系独立之债，其诉讼时效应独立计算。
福建省高院认为：关于诉讼时效。根据象屿物业公司与赵君临签订的《前期物业管理协议》第三条第二款约定，赵君临应于每季度第一个月的前10日内交纳物业服务费。如赵君临未按约定交纳物业服务费，则象屿物业公司应进行催收，故每季度应交物业服务费系独立之债。本案诉讼时效应自赵君临逾期交纳物业服务费起计算两年，且每季度应交物业服务费的诉讼时效应独立计算。二审判决认定上述物业服务费债权属同一债权并认定其诉讼时效应自最后一期履行时间开始起算，依据不足。
案件：赵君临物业服务合同纠纷再审民事判决书（2017）闽民再323号
来源：中国裁判文书网
实务要点二：非业主专有、市政公用部分、其他权利人所有的设施造成业主损害的，因其属于业主公用设备设施，物业公司应当承担违约责任。
重庆市高院认为：新东原公司认为堵塞的排水管系该单元的支水管，不属于新东原公司维护、清掏的小区公共区域内的主水管范围，且该水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的，聂诗胜应该告楼上的业主侵权。聂诗胜对水管堵塞是因为生活垃圾堵塞造成的没有异议，但认为该管道堵塞部位是在业主户外，应属于新东原公司清掏范围。本院认为，本案中，造成聂诗胜房屋受损系其楼下立管部位堵塞引起反水所致，堵塞物是烂抹布等物品，该区域并非聂诗胜专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的设施，应当属于公用设备设施，新东原公司对此具有管理、维修、养护的义务。新东原公司虽辩称其已委托相关公司对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏、疏浚，并举示了与重庆美域净环卫有限公司签订的《大项目排水设施清掏、疏浚服务合同》及该公司出具的情况说明，但该证据不足以证明其已定期清掏、疏浚，故涉案公共管道堵塞反水导致聂诗胜房屋受损，系新东原公司违约，新东原公司应当承担违约责任。
案件：重庆新东原物业管理有限公司与聂诗胜物业服务合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书（2018）渝民申232号
来源：中国裁判文书网
实务要点三：物业服务合同到期后不予续聘，物业公司拒绝移交物业管理权而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。
江苏省高院认为：本案中，金陵世家业委会已于2015年8月25日通过决议，作出了不同意续聘宁设物业公司在该小区进行物业服务的决定，并于2015年9月14日发函给宁设物业公司，通知宁设物业公司的物业服务期限至2015年12月31日到期。故一、二审法院认定案涉物业服务合同终止时间为2015年12月31日并无不当。
宁设物业公司主张根据生效民事判决确认其应于2016年8月31日撤出金陵世家小区，故其与金陵世家业委会之间的不定期物业服务合同终止时间应为2016年8月31日。本院认为，因宁设物业公司在收到金陵世家业委会发函后拒不撤出，金陵世家业委会向南京市建邺区人民法院诉请其撤出金陵世家小区并移交物业管理权，人民法院生效判决确认的宁设物业公司撤出时间并不是双方物业服务合同的终止时间。
案件：南京宁设物业管理有限责任公司与殷明物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2018）苏民申2486号
来源：中国裁判文书网
实务要点四：物业管理合同的备案制度、物业管理活动的规范属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，是否备案、是否符合选聘物业服务企业流程流程不影响《物业服务合同》效力。
吉林省高院认为：物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。因此，林星提出《前期物业服务合同》存在未及时备案、未经过招投标程序签订、缺少违约条款等多项违反法律法规强制性规定的情形，系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
案件：林星与延边锦绣天景物业公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书（2018）吉民申4006号
来源：中国裁判文书网
实务要点五：由于物业公司未采取有效防范措施或未及时采取查控措施，导致业主财产被盗的，物业公司应对业主财产损失承担相应的补充赔偿责任。
江西省高院认为： 经查，按照宜春市毓盛房地产开发有限公司与安居物业签订的《宜教花苑物业管理委托合同》第十条的约定，安居物业应维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，协助当地公安机关实施小区治安防范工作，如出意外，安居物业无过错不承担责任，安居物业如有过错应依法承担相应责任。安居物业作为李蓉所居住小区的物业服务公司，对小区采取的是半开放式管理模式，只对车辆及特殊人员进行登记。本案中，曾维红、邹柏平骑着女式摩托车进入小区，从没有锁大门的一楼上到最顶楼（高层电梯楼房），然后从最顶楼一直敲门直到三楼的李蓉家，采用技术开锁方式进到李蓉家将财产盗走。期间还有李蓉的邻居发现可疑人员后向安居物业保安报告。由于安居物业没有采取有效防范措施，特别是在李蓉的邻居报告后，安居物业没有及时采取查控措施，如封堵路口、核实出入人员等，应对李蓉财产损失承担相应的补充赔偿责任，一、二审法院判决由安居物业对李蓉的损失承担20%（6000元）的责任并无不当。故安居物业的再审事由不成立。
案件：宜春安居物业服务有限公司、李蓉物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2018）赣民申178
来源：中国裁判文书网
实务要点六：因公共楼道照明灯未正常照明，业主被其他人员放置的物品绊倒发生损害，属于物业公司未尽到相应的管理责任，物业公司应承担相应的赔偿责任。
天津市高院认为：本院经审查认为，张梅荣所承租的天津市津南区双港镇泓沪园系天津市公共保障住房，盛业物业公司认可其为该小区提供物业服务，故双方之间存在物业服务合同关系，张梅荣以物业服务合同纠纷为由起诉盛业物业公司主体适格。虽然一楼电梯间附近其他人员放置的异物是张梅荣被绊倒地摔伤，并造成损失的直接原因，但在张梅荣倒地摔伤时，楼道内的灯没有正常照明，盛业物业公司未尽到相应的管理责任，二审法院酌定盛业物业公司对张梅荣的损失承当20%的责任，并无不当。
案件：天津市盛业物业服务有限公司、张梅荣物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2018）津民申658号
来源：中国裁判文书网
03
法律法规
《物业管理条例》
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
来源：公众号判例研究
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