案件详情
签下购房合约后竟反悔？
2018年8月11日，林某与李某、朱某通过房产中介的居间协调达成了购房协议，约定林某以370,000元向李某、朱某购买位于罗源县凤山镇某小区的房产，并分别与房产中介签订了《诚意购房要约》及《承诺与履约定金收据》。
协议达成后，林某依据《诚意购房要约》的约定向房产中介支付了居间费用7400元，并通过房产中介向李某、朱某支付了定金35,000元。后林某因个人原因又不想买房，且其认为根据《承诺与履约定金收据》之约定，其有权指定产权购房人，新的购房人可作为其指定人员与李某、朱某签订房屋买卖合同。遂咨询房产中介是否有人愿意购买此房屋，其愿意以原价转让给其他购房人。房产中介亦表示同意林某找其他购房人。
于是，房产中介安排案外人洪某与李某、朱某签订了《不动产买卖合同》及《居间合同》。
偷梁换柱终露馅 三方起纠纷

事后，李某、朱某看到合同上的名字不是林某，找房产中介核实后才得知林某于2018年8月16日放弃购买，而案外人洪某正好到房产中介处委托居间介绍购买房产，所以房产中介即让案外人洪某代替林某与李某、朱某签订了《不动产买卖合同》，三方因此产生争议。

其后，李某、朱某发通知给房产中介和案外人洪某，指出房产中介存在欺诈行为，三方经协商于2018年9月28日解除《不动产买卖合同》及《居间合同》。

此案的争议焦点在于讼争房屋买卖合同何时解除及李某、朱某是否应当承担违约责任
法院裁判要旨
罗源法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。林某作为要约人，通过房产中介发出要约，且该要约内容具体明确，李某、朱某在要约期限内亦通过房产中介作出承诺，双方之间的房屋买卖合意已达成，应当按照约定履行义务。
李某、朱某出具的《承诺与履约定金收据》第六条之约定的本意应当是，李某、朱某同意讼争房屋产权证上登记的权利人可以由林某指定，而非赋予林某随意处分合同权利义务的权利，讼争房屋买卖合同的相对方仍然是林某。
案外人洪某庭审中亦表示其与林某系陌生人关系，不存在其他利害关系，其是基于房产中介的居间行为而与李某、朱某签订房屋买卖合同。
因此，林某不存在指定案外人洪某为“不动产权证的产权人”的行为基础，其主张依据《承诺与履约定金收据》第六条之约定有权指定案外人洪某作为房屋买卖合同主体的依据不足，不予支持。
双方当事人于2018年8月18日对讼争房屋买卖达成合意后，在正式签署房屋买卖合同之前，林某未经李某、朱某的同意，通过房产中介以替代交易的方式另行介绍不知情的案外人洪某购买讼争房屋的行为，属于在合同履行期限届满前，以自己的行为表明不履行合同主要义务的情形，已构成预期违约，合同相对人李某、朱某依法有权解除合同。
李某、朱某基于对房产中介的信任与案外人洪某签订《不动产买卖合同》后，于2018年8月25日向房产中介核实存在上述替代交易情形后即表示林某已构成违约，并于2018年9月13日以短信形式通知房产中介讼争房屋买卖合同已终止。
至此，讼争房屋买卖合同依法解除。林某的诉讼请求于法无据，予以驳回。

法官寄语
合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的协议，是反映交易的法律形式。依法缔结的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同任一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，均应当承担违约责任。

同时，房屋价值大，对个人利益状况影响甚巨，故而任何人买房卖房时应慎之又慎，审慎协商，认真阅读合同条款，知悉自己的权益和义务，切不可贪一时便利，糊涂行事，否则不仅自己将遭受损失，还有可能违约，进而须对向对方承担违约损害赔偿责任。

来源：福州市中级人民法院  法治福州