随着瑟瑟秋风，满城桂花香，镇江正式入秋，楼市也平添一丝凉意。
新楼盘各种变相降价进行促销，二手房也各种降价抛售，但成交量依然惨淡。
楼市政策环境趋紧，市民观望情绪浓厚，网签数据差强人意也在情理之中。不过，个别小区和楼盘却以中流砥柱的姿态，呈现出截然相反的成交趋势。
今天就和大家聊一聊，即便楼市遇寒，到底什么样的房子最抗跌也不愁卖呢？
1学区房
最近好多买房人都会让我推荐一些楼盘，我一般都会先问一下对方最主要的买房诉求是什么，是给孩子上学？给父母养老？还是纯投资？
这些根本性的问题是很重要的，因为不是所有房子都是面面俱到的。
比如环境好的小区可能位置比较偏，地段好的楼盘也许户型比较差，好不容易选到一个品质不错的学区房，预算又超了……
曾经就有人向我咨询，在镇江有没有总价在160万以内，离高铁近，学区好，房子品质好，升值潜力大，精装修的洋房新盘。
一点都不含糊，8个要求一起甩给我，我愣是想了一小时，只能回复：“对不起，这个真没有。”
我相信要是镇江有这样的楼盘存在，就不是人选房子，而是房子选人了，绝对是秒杀盘，挤破头都要抢到的那种。
说白了就是需求决定价值，很多房子可能本身品质并不高，有的就是纯粹的老破小，但没办法，人家就是占个好学区，价格就是居高不下。
比如近期被曝出的凤凰和润的2套位于6楼（无电梯）顶楼小户型房源，分分钟抢完！
有人问凭什么？就凭它是红旗小学和外国语初中的双学区房！要知道，周边有老破小以1.8万/m?成交！还供不应求！
（图片来源：京口某中介内网）
凤凰和润的二手房价更是稳步上涨，毫无回落趋势，当然这也不是个例。
（图片来源：房天下）
在区域房价扛不住，不段下跌的同时，学区房依然作为硬通货，房价屹立不倒，甚至在开学前夕还不断加价。
我咨询多个资深中介，他们都一致向我表示，南徐等投资重地均出现了部分抛房的现象，但是学区房一直再涨！
中介表示，学区房一直是硬通货，装修好、楼层好、总价低的房源本身就不多，往往一出来就没了。
价格更不用说，一直在往上走。前两天刚接到一个中营街小面积房源，54㎡，总价88.8万，单价1.64元/㎡。
绿竹巷、中营街等老破小都一房难求，总共加起来不到30套，目前成交均价在1.6万/㎡左右，尤其是低于40㎡以下的房源，都是靠抢的。
（中营街）
中介透露，买这边学区房的人，基本不关心户型面积、楼层，反正也不会来住，他们就看总价：“只要是总价100万以内的学区房，只要挂出来，很快就能卖掉。”
有粉丝也表示很多中介方还要求先交定金再看房，成交还得是一次性付款，即便这样的要求再不合理，还是不愁卖，甚至上午刚看的房，下午就没了。
2靠近商圈，地段优越
其实不管是买房还是卖房，都要注意这套房子的“标签”，那么何为标签？
比如我有一套房子，其实它的户型一般、小区环境也一般、房龄也比较久了，但“离苏宁广场仅1km”就是他最大的杀手锏。
一旦给它贴上了这个标签，它就紧贴着苏宁商圈的价值，以购物出行便利的优势，带来更多的出手机会。
就连容易被遗忘的学府路，因为欧尚的存在，房价更是逐年攀升。二手房普遍均价在9500元/m?，靠近欧尚商圈附近则要1.1万元/m?。
3交通便利，离动车站近
都说“地铁一通，房价涨疯”，当然这句话在镇江这个人口仅有319万的小城并不适用，但是镇江的交通便利的确是有目共睹的，把这句话换成“高铁一响，黄金万两”就比较适宜了。
（图源百度百科）
在我平时踩盘时，经常听到销售说很多无锡、上海、南京的投资客或者是买房自住的年轻人都愿意选择镇江高铁旁的住宅，距离高铁、动车站不到500m。
究其原因，镇江是沿江8市的房价洼地，买房压力小，坐高铁甚至比坐地铁快，上海到镇江，最快只要1小时，南京更短，只要19分钟。
（图源百度百科）
销售跟我分享，有个业主在南京铁路上班，刚毕业2年不到，手上的钱在南京买不了房子，索性就在镇江南站附近买了一套，早上坐高铁上班，晚上再坐回镇江睡觉，关键他坐高铁还不花钱。
4跟着规划走
跟着城市规划买房，这个需要一定的眼力见，比如南徐板块，虽然现在楼市整体降温，目前南徐有些短期波动，但南徐是政府规划发展的趋势，长期依旧看好。
目前南徐的比较热门二手房有万科沁园、万科润园、雅居乐等等。中介大哥告诉我，前两天他还成交了一个沁园的房子，二手房成交价格也稳在1.2万元/㎡。
（图源：房天下）
虽然二手房价与一年前相比，没有过多升值，但在降价潮之中却依然占据高价，这与政府规划密不可分。
近年来市政府大楼、行政服务中心、体育会展中心、职工文体中心等重要的城市地标落地南徐，确实是镇江重点打造的板块。
南徐一直让人诟病的也就是缺乏商业配套和教育资源，目前也在逐一完善中，美的广场和宝龙广场的进驻让区域配套日益成熟，教育方面长山学校也让人期待。
未来，体育馆附近应该会成为南徐的核心地段，在建的宝龙广场很可能成为南徐未来的地标性商场之一。
（宝龙广场效果图）
其次，再来看板块热度，目前南徐新盘依旧火爆。开盘当天，仍然可以涌现众人抢房的场面。在各大区域开盘冷清之时，出现这一幕的根源还是买房人对区域的看好。
这样一块被政府集中资金大力发展的区域，又伴随着交通、商业、学校的利好空降，房价不仅抗跌更是助涨。
5好物业所带来的保值升值
物业所带来的房子保值升值案例实在太多了，比如环球花苑和京润国际花园，享受同样交通、商业配套、学校资源等，但房价却天差地别。
京润国际均价在1.4万/㎡，物业正规，管理负责，绿化高，单元楼内有门禁。
而1.1万/㎡的环球花苑，为是老小区，同样没有门禁，小区体量不大，几乎没有绿化，甚至根本没有物业，由社区代管，处于散养状态，垃圾无人处理。
一街之隔，房价居然相差3000元/㎡，为什么呢？
就差在物业管理和邻里素养上了。
邻里素养这方面，其实每个小区都有不文明的现象，这时候物业管理就显得尤为重要，认真负责，处事积极的物业，通过劝解、告知等方式，往往能大大减少不文明现象的发生。
小区的环境维护和基础设施的加强，也从根本上提高了小区的品质。
比如今年9月，镇江丹徒风景城邦阳光西班牙小区成功更换物业，由原来的绿升物业更换为银城物业，不少业主认为这是近年来镇江物业史上具有标志性的事件。
我从中介处了解，更换物业将近一个月，小区从上个月的7974元/㎡涨到现在的8553元/㎡，房价涨了579元/㎡。
可见物业的好坏，真的能直接影响一个小区的品质和价值。
想起最近大家谈论比较多的热词——核心资产，最典型的特征就是大家都认同它的价值，抗跌。
所以比起价格不涨，房子卖不出去可能会是更常见的风险，选到一套既抗跌又不愁卖的房子着实不易。
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