01
房地产政策变化：高压政策打破传统周期理论
关于房地产行业与中国经济的关系，有一个很著名的“夜壶理论”：每到经济发展动力不足的时候，房地产就像“夜壶”一样被提出来用一下，不需要的时候就被往床底下一踢了事。近年来，房地产政策的变化也的确在印证着“夜壶理论”：自2005年以来房地产调控经历了3次三年一轮的小周期，房地产市场也被看成是国内经济的一大“托底”机制。因此掐算一下本轮房地产市场调控的持续时间，市场上关于政策“松绑”的声音愈来愈大，毕竟按照以往经验和目前的经济形势，差不多也到了该用一用“夜壶”的时候了。
然而，中央的态度却是史无前例地坚决。不仅在各类高规格会议和公开场合一再强调“房住不炒”和“调控不放松”，同时通过“一城一策”、建立监测指标体系、加强金融监管、探索长效机制等措施，加大调控的精准度，显示出了在调控上“打持久战”的决心。尤其是7月30日的中共中央政治局会议，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明房地产不再“托底”经济，也不能“拖累”经济，中央对其的定位重心逐渐下移、政策干预逐渐减少，房地产将如其他一般产业一样回归市场，作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。
在调控手段方面，以往调控政策主要集中在抑制购房需求上，以求“见效快”，但这样的强压，往往在后续调控“松绑”后迎来房价报复性的反弹。如今，房地产调控政策更强调供需两端齐发力，在需求端推出“五限”等手段的同时，也在供给端不断增加土地供应、调整供地结构、发展保障性住房、完善租赁房市场，为稳定市场作长久之计。根据业内判断，随着房地产市场长效机制的逐渐落地实施，未来限价、限售等短期行政手段将逐步推出，但限购、限贷等手段将长期保留。
02
房地产市场变化：新兴城市群成房企主战场
目前在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控大环境下，国内房地产市场将长期保持稳定已是主流预期，房企“躺着赚钱”的时代将一去不复返。一般认为，未来国内房地产市场在保持整体趋稳的同时，各城市间的分化将日趋明显。从长期来看，城镇化、人口增长、全面放开二胎、城市更新等将成为影响住房需求变化的几大核心因素，进而对房地产市场供给端的布局产生影响。
人口和产业发展是衡量一座城市房地产市场发展潜力的重要指标。今年以来，国内新型城镇化战略发生重大转变，开始从重点发展中小城市转向以城市群建设为主。由此可见，未来我国城镇化建设将紧紧围绕城市群展开，人口、资金等各项资源将向经济实力强劲、核心产业竞争力强、落户条件宽松的城市群聚集。目前来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、海峡西岸等城市群将是未来新增城镇人口和产业的主要集聚区域，其房地产市场潜力较大；而远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市，其市场风险则需要加以关注，加上今年以来棚改规模大幅下滑、货币化补偿比例持续下降等因素的影响，这类城市的房地产市场风险也在持续加大。因此近年来，各房企拿地也更多聚焦于热门城市群、都市圈及其周边区域，积极布局一二线城市，以致国内土地市场也进一步呈现分化态势。
同时，从2015年至今，房地产行业集中度在快速提升，百强房企的市场份额由原先的40%左右升至如今的约70%，预计未来房地产行业集中度还将进一步提升，一方面房企规模是实力的重要表征，另一方面随着金融监管趋严以及部分城市土拍门槛提高，中小房企融资、拿地的难度不断加大，规模房企却是占尽优势，资金、土储不断向龙头房企集中，更利于其在未来的市场环境下生存发展。
03
融资前景变化：金融监管高压倒逼房企融资转向
在政策收紧、市场趋稳的环境下，房企融资前景也显得微妙起来。
房地产作为资金密集型行业，高杠杆、高负债是行业运行的一大特征，因此房企对于融资的需求非常大。目前房企主要的融资渠道包括银行贷款、非标融资、信用债、海外债、资产证券化、海外股权融资等，而今年5月银保监会下发“23号文”要求严格管理银行及信托对开发商的融资后，信托、海外债、银行贷款等监管新政频出，房企主要的融资渠道全方位收紧，融资成本不断攀升，融资金额不断缩减。国家统计局数据显示，今年1-7月全国房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落；另据相关机构统计，今年8月境内40家典型上市房企完成融资金额折合人民币只有368.26亿元，环比下跌58.15%。虽然9月份央行降准正式实施，但在此之前房地产市场已经从政策端与金融端两方面被严格限制，即使市场流动性充裕，在“维稳”的市场基调下也难以违规进入楼市。
同时，房企融资成本分化也在加剧。据有关机构对今年1-8月国内40家典型房企共133笔融资进行分析，其最高利率达15.5%，最低利率仅有0.1%。其中公司债融资利率最高、发行笔数最多，包含有不少利率9%以上的美元债；另一方面，公司债利率波动也较大，部分企业利率能够低于5%，但主要是国企、央企以及大型房企，包括招商蛇口、万科、雅居乐、阳光城等。
据相关机构分析，在金融强监管的持续高压下，2019-2020年房地产市场资金面仍然偏紧，未来一段时间内房企融资形势依然严峻。这其中，银行贷款、信托、海外债等传统渠道受监管影响最大，预计融资规模将显著减少；资产证券化、海外股权融资等受政策收紧影响较小，能够承接部分融资需求，但规模比较有限。不过从长期来看，由于开发贷融资成本低、房地产资产收益高且风险较为可控、银行表内信贷对房地产融资的支持增加等因素的影响，银行贷款仍将是房企融资的重要选择；而在监管不放松的情况下，非标融资规模将继续萎缩，中小房企将更多地受到影响；资产证券化、RIETs由于受到政策长期支持，将越来越成为房企融资的重要手段，相应的规模会逐步得到提升。
04
新形势下房企融资策略调整建议
在新形势下，房企融资策略需要有所调整。目前不少房企已放慢扩张速度，更多地聚焦于自身财务杠杆的优化，以平稳地渡过资金“寒冬”，同时伺机而动。总体来看，未来房企融资策略可以从项目层面和企业层面两方面进行规划和调整。
项目层面：重视股权合作 加快销售回款
在招拍挂拿地阶段，房企可以更多地考虑合作拿地。在目前形势下，房企将更多地考虑布局一二线热点城市，而这些城市的土地绝对价格基本不会出现下降，拿地门槛相对较高。房企通过合作拿地，能更好的地分担风险、减少资金占用、加快资金周转。今年以来，房企联合拿地比例呈总体上涨态势，“抱团取暖”已成常态，如北京1月19日出让的重量级地块——门头沟潭柘寺地块，就被京投、远洋、龙湖、保利、首开5家企业联合竞得；2月3日出让的房山区长阳镇地块，也被中海、首开、保利、龙湖4家房企联合竞得，而在深圳、南京、厦门等一众热门城市的土拍上，也能看到不少房企联合体的身影。未来，以股权合作的方式联合拿地乃至开发，将成为越来越多房企的选择。
在开发阶段，房企可选的融资渠道其实还比较多元。对于满足“432”要求（四证齐全；3~30%的自有资金，现规定为25%；二级资质）的项目，银行贷款依然会是成本最低的融资方式。除此之外，供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等方式都依旧是房地产开发阶段融资的有效渠道。另外，股权融资也逐渐成为大势所趋，今年6月开始房企股权融资明显增多，方式主要包括境内再融资和海外配股融资，随着信托等融资渠道的收紧，未来房企股权出让的“卖子输血式”融资将进一步上升。
在开始预售阶段，加速回款是各房企的当务之急。目前，已有万科、融创、旭辉等多家房企在2019年中期业绩发布会上表示要加大销售回款力度，预计下半年市场会呈现“以价换量”的态势，大多房企会以确保企业现金流的稳定为第一要务。
企业层面：境外IPO热度上升 资产证券化前景广阔
从企业层面来看，评级较高的大型房企依旧可以通过发行信用债来进行融资。拥有较好信用评级的房企往往可以拥有较有竞争力水平的利率和期限，可以通过发行公司债补充资金，但主要用途是偿还旧债，确保资金链安全，头部房企和央企国企的融资方面的优势进一步凸显；同时，房企还可通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具等进行融资，这些也将是房企重要的融资补充手段；另外，国企、央企等还可在特定业务领域发行企业债。
股权融资方面，目前房企A股IPO、再融资等基本叫停，不过还可以通过有限合伙型、公司型和契约型3种模式的私募房地产股权基金来进行股权融资获得资金。同时，在港上市、配股也是部分房企的融资选择。据媒体报道，自2018年以来，成功赴港上市的房企和物企达到17家，其中包括了正荣、银城国际、弘阳等中型房企，未来境外IPO还将继续成为热门之选。
另外，资产证券化身处房企融资的后端，受到监管的影响较小。目前国内房企主要的资产证券化渠道有类REITs、CMBS、物业收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS等，随着制度不断完善，标准的REITs不久也将加入行列。目前对于资产证券化，政策不仅不加限制，还给予了支持，因此拥有好资产、信用良好、实力雄厚的头部房企可以通过发行资产支持证券获取资金。同时，随着目前房企自持物业占比逐步提升，资产证券化也将让这些缺乏流动性的资产产生现金流，使房企在不增加负债的情况下补充资金，如今万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等头部房企是资产证券化融资主力。资产证券化既能为房企拓宽融资渠道，也迎合了中国房地产进入存量市场的时代，还能加快房产库存的去化，未来将成为房企重要的融资方式。
文章来源:读地
课程背景
23号文后地产前融模式受阻，优质432项目资源稀缺，地产真股权投资想介入也并非易事。但是地产行业未来5-10年仍有10万亿以上的规模，并且暂时不受监管窗口指导且符合市场需求的城市更新业务成为焦点，而粤港澳大湾区的城市更新业务又先行先试和独具特色，新《土地管理法》又使城市更新和旧改业务发展起到助力和保障。
当前23号文后地产的合规融资模式有哪些？存量不动产并购投资基金如何运作？存量地产投资价值评估和财务回报测算如何落地具体项目？困境地产的投资和盘活机会和成功经验有哪些？城市更新中难度最高也是最赚钱的旧村改造如何实施？粤港澳大湾区城市更新的宝贵经验真的不具有可复制性吗？无风控不金融——项目风险识别和预警机制如何建立和完善？风险总是不可避免——地产不良项目如何化解处置？如何投资困境地产项目及盘活、运营、退出？
是考验，更是机遇！如何把握？启金教育将于2019年10月26-27日在广州市举办《地产前融、存量地产、城市更新、旧村改造的投融管退及其基金化运作、困境地产盘活投资实务专题培训》。特邀四位实战派主讲嘉宾：（1）知名信托公司资深人士；（2）知名地产资产管理公司基金业务总经理；（3）知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监；（4）知名专注于城市更新和三旧改造的主任律师，从不同视角系统梳理 + 亲身案例分享 + 宝贵经验总结！
01
第一讲 后23号文时代地产前融、债权、真股权投资模式、风险识别预警信号、不良化解及处置实务
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名信托公司资深人士。具有银行和信托多年从业经验，尤其擅长房地产金融项目风险控制及管理。直接负责20多家百强房企的集团授信（如恒大、碧桂园等），结构包括传统债权融资、股权投资、城市更新及不良处置基金等。累计经办的主动管理地产信托规模近450亿。
一、2019年房地产行业监管政策、地产投融资政策解析及市场研判
二、从房地产市场及房企核心数据看转型及对金融机构的挑战和机遇
三、23号文后地产债权操作实务
（一）筛选维度
（二）方案设计
（三）风控措施
四、23号文后地产股权投资模式、方案设计及投后管理
（一）投资模式
1.业务分类
2.业务模式
3.投资思路
4.交易结构
5.地产股权投资类理财产品的设计要点
（二）方案设计
1.募集关节
2.投资方案
3.收益测算
4.模拟清算
5.收益分配
（三）投后管理
1.公司治理
2.财务管控
3.系统思维
（四）案例解析
五、投后风险识别及预警信号
（一）主体预警
（二）指标预警
（三）案例分析
六、风险总是不可避免——地产类债权和股权风险项目化解与处置（真实案例）
（一）化解风险项目（附3个案例）
（二）处置不良项目（附3个案例）
02
第二讲 存量不动产并购投资基金的投、管、退实务及案例分析
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名地产资产管理公司基金业务总经理。具有十多年资产管理实操经验，累计管理规模超过百亿，在存量不动产并购投资基金方面具有丰富的实战经验。曾先后任职于股份制银行私人银行部产品总监、信托公司区域副总经理，某大型金融服务集团资产管理部。持有注册房地产估价师（执业）、资产评估师（执业）、税务师等职业资格。
一、存量不动产并购投资的市场背景及相关政策
（一）存量不动产投资的市场背景
（二）相关的制度、政策与解读
（三）市场发展与展望
二、存量资产并购投资基金业务
（一）业务背景
（二）存量不动产并购基金分类
1.增值型并购基金
2.机会型并购基金
3.持有型投资基金
4.轻资产运营基金
（三）基金方案的设计
三、存量不动产并购业务与信托的合作四种模式
四、不动产运营的常见方式（商业运营类、住宅及类住宅类）及实操要点
（一）改造升级
（二）清户、分证
（三）改造后销售
（四）改造后持有运营
五、不动产交易及相关问题分析
（一）交易方式及问题
（二）交易中的税务问题
（三）交易流程及问题
（四）交易过程中其他问题
六、存量不动产项目筛选中遇到的问题
（一）城市选择
（二）区位选择
（三）物业类型选择及改造可能性分析
（四）物业权属及可能遇到的问题
七、运营商选择标准及实操要点
八、存量不动产并购投资的风险及投后管理
（一）投资风险及风险管理
（二）投后管理模式及要点
九、项目退出方式及问题项目的处置模式和要点
（一）项目正常清算退出
（二）非正常回购退出
（三）直接处置
（四）再融资解决流动性问题
十、当前房地产市场下存量不动产遇到的问题及思考
十一、项目实操案例分析（正常退出类、非正常退出）
（一）社区底商业类物业资产并购案例
（二）工业性公寓类物业资产并购案例
（三）商业改公寓类物业资产并购投资案例
（四）物业资产租赁类投资基金案例
房地产投资与管理业务经验及资源整合交流会
（时间：10月26日下午16:30-18:00）
1.光速破冰
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出
3.现场支招
03
第三讲 存量地产投资价值评估和财务回报测算及困境地产投资、盘活案例解析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名百强房地产集团旗下存量地产投资公司投资总监。拥有地产并购基金、国内类REITs项目实操经验，管理的房地产私募基金规模超过20亿。其公司聚焦一线及新一线城市“存量低效资产”，通过挖掘、重塑实现资产价值跃升，目前京沪两地持有4个项目，管理面积超13万平米，物业估值超50亿。
一、存量地产市场发展现状
（一）2018年大宗交易市场与2019年趋势
（二）存量市场参与者及其投资逻辑
二、存量地产投资核心要点及案例解析
（一）以退定投——价值判定
1.市场价值&投资价值
2.设计、工程、租赁角度看投资
3.案例解析
（二）尽职调查及风险规避
（三）交易结构及税务筹划
三、财务回报测算逻辑与方法
（一）核心指标
1.NOI及其口径下的收入成本费用构成
2.Cap Rate如何求取
3.IRR到底怎么算及其影响因素
（二）搭建投资测算模型
四、案例分享——“困境地产”的涅槃重生
（一）“困境地产”与传统不动产投资的差异
（二）去“不”篇——抽丝剥茧，风险锁定
（三）改“良”篇——价值挖掘
04
第四讲 城市更新的城中村改造（旧村改造）的政策解读、实操要点、资金需求实务及案例解析
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名专注于三旧改造律所的主任律师。具有10年广州土地房管局工作经验，6年广东省多个地方政府机关、企事业单位的房地产法律顾问经验，多个旧村改造项目专项顾问。长期大量处理有关房地产规划、开发事务，积累的大量问题处理经验可广泛运用于其他大量的同类项目。
一、土地市场与旧改缘起
（一）土地市场
1.招拍挂市场
2.三旧改造
3.集体建设用地
（二）旧改缘起
1.宏观背景
2.地方实践
3.国家政策
（三）新《土地管理法》影响及应对
1.对土地征收集体土地工作影响及应对
2.对土地储备工作影响及应对
3.对三旧改造影响及应对
4.对闲置土地处置影响
5.可对土地供应市场的影响
二、广州旧村改造的政策与先行实践
（一）政策
1.背景与思路
2.具体套路
3.特点、动机与缺陷
（二）主要内容
1.改造思路（土地财政）
2.改造模式
3.土地供应
4.出让金计收
5.引进开发商
（三）资金需求
1.前期资金需求（诚意金、数据摸查费、投标保证金等）
2.后期资金需求（复建安置资金、货币补偿费、土地出让金等）
三、如何开拓旧村改造项目
（一）关于“村”的基础法律知识
1.农村管理体制的历史沿革
2.农村集体经济组织的治理结构
3.非正式安排
4.集体土地所有权人
（二）拓展旧村改造项目需要调查的21个事项
1.村
2.土地
3.物业
4.规划
5.平台公司
四、城市更新与税务筹划
（一）常见税种及税筹基本基本思路
1.涉及的常见税种
2.税筹基本思路
（二）城市更新中税筹问题解析
1.城市更新常见的土地整理模式有哪几种类型？
2.在签订搬迁补偿协议形成单一主体模式下如何使补偿安置费用进入成本？
3.政府征收模式下，被拆迁人的税负情况如何？
4.如何理解“没有超过规定补偿标准”
5.旧村改造前期费用有哪些及如何支出？
6.旧村改造前期费用能否进入土增税扣项？
7.旧村改造前期费用能否作为企业所得税税前扣除及如何操作？
8.回迁房视同销售价格以什么标准确认？以哪个时点价格为准？
9.回迁房视同销售对增值税、土增税、企业所得税的计算有什么不同的影响？
10.征地留用地的开发中，开发运营该类项目应注意什么？如何做好税筹？
五、旧村改造与平台公司面面观
（一）旧村改造为什么需要平台公司
（二）如何考察平台公司
（三）如何防范来自平台公司的风险
（四）常见的平台公司合作方式
六、如何破解拆迁僵局？
（一）现行法律关于动迁的五个手段
（二）香港、台湾的做法
（三）广州、上海的实践
参会学员
开发商、银行、信托、私募基金、投资机构、城投公司、区村管委会等机构专业人士。
报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 广州市（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
15001156573（电话微信同号）
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讲师介绍
【第一讲】以生物医药、半导体、高端装备制造、新材料为例的4个硬科技产业中的投资价值解析、估值及投资方案和股权比例设置（3小时）主讲嘉宾：知名PE机构高级合伙人，20多年创投职业经历，工信部战略性新兴产业特聘咨询专家，科技部创新创业计划评审专家
【第二讲】券商视角下PE股权投资的企业不同估值策略、投后退出管理及风险控制（3小时）主讲嘉宾：知名券商投资银行北京负责人，资本市场资深从业人员【第三讲】银行视角参与科创企业股权和夹层资本投资的战略规划、操作路径、产业分析与案例、反财务欺诈实操（3小时）主讲嘉宾：知名银行投贷联动业务负责人兼银行投资子公司筹备负责人，18年金融行业从业经历【第四讲】透视私募股权投资中12种股东特殊权利条款的司法检验（3小时）主讲嘉宾：知名律师事务所高级合伙人
01
第一讲 以生物医药、半导体、高端装备制造、新材料为例的4个硬科技产业中的投资价值解析、估值及投资方案和股权比例设置
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名PE机构高级合伙人，20多年创投职业经历，工信部战略性新兴产业特聘咨询专家，科技部创新创业计划评审专家
一、生物医药行业
（一）供给端、流通段、使用端、支付端的综合监管制度建设体系
（二）为什么大家都看好创新药投资？内外部驱动因素是什么？
（三）三个赛道的投资机会点和逻辑详解
（四）创新药行业特点
（五）制药企业的价值曲线
（六）国际常用新药估值方法
（七）创新药公司的估值模型与步骤
（八）再谈中国环境下的创新药估值体系
（八）生物技术行业估值方法总结
（九）看懂招股说明书
二、半导体行业
（一）半导体产业链：两大产品条线
（二）半导体产业链：半导体市场不同阶段需求驱动力
（三）半导体产业链：半导体技术变迁
（四）中国半导体产业：迅速崛起根源及发展机遇期
（五）半导体设备：现状、趋势及市场空间（品类、份额、规模）
（六）半导体材料：现状、趋势及市场空间（品类、份额、规模）
（七）投资逻辑、主要赛道、投资策略
（八）半导体公司怎样估值？附值得关注的未上市半导体企业
（九）中国半导体公司估值：中国公司VS境外公司
（十）案例：某半导体设备公司估值及投资方案、股权比例和收益测算
三、高端装备制造
（一）高端制造的内涵及包含的三大类装备制造业
（二）全世界范围下高端装备制造科技创新时间表
（三）中国发展“高端制造”的框架
（四）高端制造在我国产业地域分布
（五）装备制造企业毛利率及净利率如何
（六）高端制造业的主要赛道与九大产业门类图谱（详解）
（七）高端制造业：怎样估值？
（八）看懂招股说明书
四、新材料
（一）新材料：支撑技术革命（附各国新材料战略计划）
（二）发达国家 VS 中国：在新材料领域的竞争
（三）中国 VS 发达国家：新材料所处生命周期
（四）中国：未来新材料的增长预测
（五）科创板：重点支持的新材料赛道
（六）新材料公司怎样估值？
（七）看懂招股说明书
02
第二讲 券商视角下PE股权投资的企业不同估值策略、投后退出管理及风险控制
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名券商投资银行北京负责人，资本市场资深从业人员
一、PE投资策略与投资机会挖掘
（一）当前宏观经济与资本市场环境研判
（二）科创板背景下PE股权投资的综合策略
（三）半导体等战略新兴产业的投资机会挖掘
二、PE投资的企业估值策略
（一）产业逻辑下的企业价值计量
（二）资本逻辑下的企业价值评价
（三）稳健型、成长型、爆发型等不同类型企业的不同估值策略
（四）股权投资中企业估值方式的综合策略
三、PE投资的退出管理及风险控制
（一）股权投资项目退出的综合管理与规划
（二）IPO退出需要关注的IPO核心条件及主要障碍
（三）并购退出需要关注的交易结构及重点问题
（四）股权投资的主要风险及控制措施
03
第三讲 银行视角参与科创企业股权和夹层资本投资的战略规划、操作路径、产业分析与案例、反财务欺诈实操
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
知名银行投贷联动业务负责人兼银行投资子公司筹备负责人，18年金融行业从业经历
一、商行、投行、投资三方面深度融合的科创金融战略规划
（一）商业银行开展科创金融的背景和驱动力
（二）银行类机构深度参与科创金融的竞争优势及趋势走向
（三）现行法规、政策的鼓励与制约条件分析
二、商业银行科创金融与投贷联动的具体实现方式及操作路径
（一）科创金融生态布局与价值链资源整合方法框架
（二）资金性与非资金服务的产品体系设计详解
（三）银行机构如何搭建投资性团队及外围配套机制
（四）投贷联动业务与夹层资本工具选择思路详解
（五）项目的市场切入突破口与风控策略设计
（六）战略新兴产业分析如何与反财务欺诈结合详解
三、产业分析与案例实操
（一）新材料行业投贷联动实操案例分析
（二）环保行业投贷联动实操案例分析
（三）军民融合行业投贷联动实操案例分析
（四）电子信息行业投贷联动实操案例分析
（五）文创行业投贷联动实操案例分析
（六）传统产业投贷联动实操案例分析
04
第四讲 透视私募股权投资中12种股东特殊权利条款的司法检验
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名律师事务所高级合伙人
股权投资协议中常见的12种投资方特殊权利，包括优先认购权、优先购买权、优先跟投权、反稀释条款、一票否决权、信息权、业绩对赌条款、优先分红权、共售权、优先清算权、拖售权、回购权。
一、从境内外商业实践总结12种股东特殊权利的定义、市占率、分类
二、从数十份投资协议总结12种股东特殊权利的条款表述以及条款要点
三、从上百个境内司法判例对12种股东特殊权利进行“本土化”效力检验
四、对12种股东特殊权利提出 “本土化”优化建议
报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 北京市·朝阳区（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
15001156573（电话微信同号）
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【第一讲】以生物医药、半导体、高端装备制造、新材料为例的4个硬科技产业中的投资价值解析、估值及投资方案和股权比例设置（3小时）主讲嘉宾：知名PE机构高级合伙人，20多年创投职业经历，工信部战略性新兴产业特聘咨询专家，科技部创新创业计划评审专家
【第二讲】券商视角下PE股权投资的企业不同估值策略、投后退出管理及风险控制（3小时）主讲嘉宾：知名券商投资银行北京负责人，资本市场资深从业人员【第三讲】银行视角参与科创企业股权和夹层资本投资的战略规划、操作路径、产业分析与案例、反财务欺诈实操（3小时）主讲嘉宾：知名银行投贷联动业务负责人兼银行投资子公司筹备负责人，18年金融行业从业经历【第四讲】透视私募股权投资中12种股东特殊权利条款的司法检验（3小时）主讲嘉宾：知名律师事务所高级合伙人
01
第一讲 以生物医药、半导体、高端装备制造、新材料为例的4个硬科技产业中的投资价值解析、估值及投资方案和股权比例设置
（时间：10月26日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名PE机构高级合伙人，20多年创投职业经历，工信部战略性新兴产业特聘咨询专家，科技部创新创业计划评审专家
一、生物医药行业
（一）供给端、流通段、使用端、支付端的综合监管制度建设体系
（二）为什么大家都看好创新药投资？内外部驱动因素是什么？
（三）三个赛道的投资机会点和逻辑详解
（四）创新药行业特点
（五）制药企业的价值曲线
（六）国际常用新药估值方法
（七）创新药公司的估值模型与步骤
（八）再谈中国环境下的创新药估值体系
（八）生物技术行业估值方法总结
（九）看懂招股说明书
二、半导体行业
（一）半导体产业链：两大产品条线
（二）半导体产业链：半导体市场不同阶段需求驱动力
（三）半导体产业链：半导体技术变迁
（四）中国半导体产业：迅速崛起根源及发展机遇期
（五）半导体设备：现状、趋势及市场空间（品类、份额、规模）
（六）半导体材料：现状、趋势及市场空间（品类、份额、规模）
（七）投资逻辑、主要赛道、投资策略
（八）半导体公司怎样估值？附值得关注的未上市半导体企业
（九）中国半导体公司估值：中国公司VS境外公司
（十）案例：某半导体设备公司估值及投资方案、股权比例和收益测算
三、高端装备制造
（一）高端制造的内涵及包含的三大类装备制造业
（二）全世界范围下高端装备制造科技创新时间表
（三）中国发展“高端制造”的框架
（四）高端制造在我国产业地域分布
（五）装备制造企业毛利率及净利率如何
（六）高端制造业的主要赛道与九大产业门类图谱（详解）
（七）高端制造业：怎样估值？
（八）看懂招股说明书
四、新材料
（一）新材料：支撑技术革命（附各国新材料战略计划）
（二）发达国家 VS 中国：在新材料领域的竞争
（三）中国 VS 发达国家：新材料所处生命周期
（四）中国：未来新材料的增长预测
（五）科创板：重点支持的新材料赛道
（六）新材料公司怎样估值？
（七）看懂招股说明书
02
第二讲 券商视角下PE股权投资的企业不同估值策略、投后退出管理及风险控制
（时间：10月26日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名券商投资银行北京负责人，资本市场资深从业人员
一、PE投资策略与投资机会挖掘
（一）当前宏观经济与资本市场环境研判
（二）科创板背景下PE股权投资的综合策略
（三）半导体等战略新兴产业的投资机会挖掘
二、PE投资的企业估值策略
（一）产业逻辑下的企业价值计量
（二）资本逻辑下的企业价值评价
（三）稳健型、成长型、爆发型等不同类型企业的不同估值策略
（四）股权投资中企业估值方式的综合策略
三、PE投资的退出管理及风险控制
（一）股权投资项目退出的综合管理与规划
（二）IPO退出需要关注的IPO核心条件及主要障碍
（三）并购退出需要关注的交易结构及重点问题
（四）股权投资的主要风险及控制措施
03
第三讲 银行视角参与科创企业股权和夹层资本投资的战略规划、操作路径、产业分析与案例、反财务欺诈实操
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
知名银行投贷联动业务负责人兼银行投资子公司筹备负责人，18年金融行业从业经历
一、商行、投行、投资三方面深度融合的科创金融战略规划
（一）商业银行开展科创金融的背景和驱动力
（二）银行类机构深度参与科创金融的竞争优势及趋势走向
（三）现行法规、政策的鼓励与制约条件分析
二、商业银行科创金融与投贷联动的具体实现方式及操作路径
（一）科创金融生态布局与价值链资源整合方法框架
（二）资金性与非资金服务的产品体系设计详解
（三）银行机构如何搭建投资性团队及外围配套机制
（四）投贷联动业务与夹层资本工具选择思路详解
（五）项目的市场切入突破口与风控策略设计
（六）战略新兴产业分析如何与反财务欺诈结合详解
三、产业分析与案例实操
（一）新材料行业投贷联动实操案例分析
（二）环保行业投贷联动实操案例分析
（三）军民融合行业投贷联动实操案例分析
（四）电子信息行业投贷联动实操案例分析
（五）文创行业投贷联动实操案例分析
（六）传统产业投贷联动实操案例分析
04
第四讲 透视私募股权投资中12种股东特殊权利条款的司法检验
（时间：10月27日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名律师事务所高级合伙人
股权投资协议中常见的12种投资方特殊权利，包括优先认购权、优先购买权、优先跟投权、反稀释条款、一票否决权、信息权、业绩对赌条款、优先分红权、共售权、优先清算权、拖售权、回购权。
一、从境内外商业实践总结12种股东特殊权利的定义、市占率、分类
二、从数十份投资协议总结12种股东特殊权利的条款表述以及条款要点
三、从上百个境内司法判例对12种股东特殊权利进行“本土化”效力检验
四、对12种股东特殊权利提出 “本土化”优化建议
报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年10月26日-27日(周六、日)
10月26日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月27日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 北京市·朝阳区（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
15001156573（电话微信同号）
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课程背景
截至2018年末我国债券市场存量规模已达86万亿元人民币，将近A股总市值的两倍；同时，2018年至今，中国信用债市场违约金额已接近3000亿元。违约债券快速增多，一边是忧心忡忡的“债主”，一边则是虎视眈眈的猎食者（有资金月赚400%）。这是“破刚兑时代”投后管理的挑战，也是“垃圾债”投资的机遇！
在此背景下，启金智库在北京举办“信用债违约预警、财务舞弊识别及违约后的化解处置、债务重整、投资机会和案例解析专题培训”，我们为大家请到4位来自“券商投研视角+AMC处置视角+律师法律视角+基金投资视角”的行业资深人士主讲和案例分享。
01
第一讲 投研视角下信用债违约案例梳理分析及债券暴雷与反财务舞弊的N种套路
（时间：11月02日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名证券公司固定收益研究团队资深人士，上交所特聘讲师，曾任职于美国某对冲基金（困境债券策略）、国内某知名评级公司，期间曾参与保千里、乐视、国购、洛娃等多单违约项目处置，具备较为丰富的债券防雷与反舞弊经验。
一、信用债违约案例梳理&违约实证型信用分析框架
（一）从行业视角看违约
（二）从公司性质看违约
（三）基于违约实证型的信用分析及归纳总结
（四）各年度违约事件概览及原因总结
（五）导致违约的前五大因素深度剖析
二、信用债违约预警之——信用研究视角下反财务舞弊的N种套路
（一）全部财务舞弊、公司治理问题的特性和频次
（二）国企与民企违约的实证性差异
（三）中介机构众生相、前提观点与三张表的特性
（四）财务舞弊类型与识别初阶
（五）报表类型背后：合并报表与母公司报表、季度报表与年度报表
（六）资产端：资产表现视角、资产变现价值视角
（七）负债端：负债结构视角、负债期限视角
（八）权益端：控制权视角、权益稳定性视角
（九）利润表：粉饰识别视角、盈利质量视角
（十）现金流量表：八型人格视角
（十一）财务舞弊的违法成本与高发因素
（十二）表外因素汇总与总结
02
第二讲 AMC视角下违约债券的暴露趋势、风险防范、投资机会、风险化解及其债务重整、资产重组、债转股实务
（时间：11月02日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名AMC公司资深人士，牵头负责多个违约债券处置、债转股、上市公司破产重整等项目。
一、债券市场风险暴露趋势及应对策略
（一）债券违约频发对实体经济的影响及对金融机构的风险传导
（二）债券市场中的风险的识别、风险成因及风险暴露
1.内因及案例
2.外因及案例
二、违约债券的投资机会及案例分析
（一）债券的交易性机会与策略分析
（二）案例：国企、民企的债券交易性机会把握
三、违约债券的风险化解：重组、重整、重构实务及案例精讲
（一）国企债券违约事件的妥善化解，采取债转股方式化解风险案例
（二）民企债券违约事件的重整安排，通过债务重组、资产重组等综合手段化解风险案例
问题交流及资源交流会
（时间：11月02日下午16:30-18:00）
主持人：姜何先生，历任美国证券公司执行董事及亚太区总裁，投资银行合伙人，资产管理公司合伙人，基金策划人与管理人。目前担任多家商业银行特殊资产外部顾问，同时也是多家大型资产管理公司的外聘投资决策委员会成员。
一、主持人主题发言：国外垃圾债券投资发展及其对国内的经验借鉴
二、参会嘉宾交流互动
1.光速破冰
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出
3.现场支招
03
第三讲 法律视角的债券违约处置实务及案例解析
（时间：11月03日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：知名律所资深律师。先后就读于华东政法大学、复旦大学，曾就职于君泽君律师事务所、德邦创新资本、金杜律师事务所，主要从事资产管理、信托、保险等领域，具体涉及基金、券商、期货、私募，信托、保险资管等方面。已参与处理多家金融机构持有债券的违约债券风险处置。
一、债券违约的形式及细节
（一）期满违约
（二）提前到期违约
（三）持有人大会决议到期，发行人逾期兑付违约
二、违约债处置的非诉方式
（一）协商延期兑付
（二）担保方代为兑付
（三）不良资产处置
（四）破产重整
三、违约债处置的诉讼方式
（一）主管与管辖
1、主管问题-诉讼还是仲裁
（1） 《募集说明书》中的陷阱
（2）以案说法-不同地区法院的判决
（3）仲裁程序及其注意事项-以上海、深圳为例
2、管辖问题-在哪个法院起诉
（1）地域管辖
（2）级别管辖
（3）滥用管辖权异议的应对措施
3、诉讼与仲裁优劣比较
（1）财产保全
（2）执行程序
（3）保密性
（二）诉讼、仲裁的准备阶段
1、证据的收集
（1）一般违约债的证据
（2）质押式回购纠纷的证据
（3）取证的主要途径
2、证据的组织、处理
（三）诉讼、仲裁的审理阶段
1、基础法律关系
2、违约责任及其认定标准
3、诉讼、仲裁的请求
4、违约债的担保
（1）担保无效的风险
1.1 担保无效的情况
1.2 司法实践中关于担保效力的认定
（2）代为办理抵、质押的效力
1.1 受托管理人代办抵、质押的效力
1.2 代办抵、质押的合同及时注意事项
四、违约债案例分析
04
第四讲 资方视角下信用债投资策略、组合管理及高收益债投资配置实务
（时间：11月03日下午13:30-16:30）
主讲嘉宾：知名基金公司（兼具公募和私募）副总经理，中国社科院经济学博士。17年国内金融市场从业经验，曾任中国农业银行金融市场部副处长、处长、副总经理等职务，曾在农行金融市场部负责管理5万亿自营资金，债券投资收益率连续多年排行四大行第一。该基金公司基金管理资产总规模仅3年即达到600多亿元（2019Q1数据），其中公募基金约350亿元、私募资产管理业务260亿元。投研团队凭借其优秀的投资管理能力和风险控制能力，表现优异，被业界广泛认可，团队近三年连续荣获素有基金行业奥斯卡之称的中证报“金牛奖”，成为中国资产管理行业唯一荣获私募金牛奖、公募金牛奖的团队。
一、信用债投资的负债策略
二、信用债投资的组合管理
三、高收益债所处的阶段和作用
四、信用债组合管理和应用
五、资方如何快速读透债券发行说明书及核心条款
六、资方如何运用风险对冲金融工具及策略组合
参会学员
银行、基金、保险、AMC、券商、信托、投资机构、财富管理机构等机构关于债券投资和违约处置相关负责人和骨干参加。报名付费
主办单位： 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2019年11月02日-03日(周六、日)
11月02日【9:00-12:00，13:30-18:00】
11月03日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点： 北京市（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问-Vic微信
15001156573（电话微信同号）
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