本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
微  信  公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
前天，和一位老朋友约酒，他是上海两家房产中介门店的老板、店长。
他见面和我说的第一句话就是：上海现在的形势太差，楼市太差。
王老板手里的2家店，最近一个月只卖掉4套房，现在是完全靠租赁维持店租和人员工资。和2015-2016年月卖20套相比，现在最多算温饱，饿不死而已，不过还是比2018年要略好些。
他自己本人最近刚刚7年居转户拿到上海户口，名下除了一套自住大户型外，打算近期再入手一套老破小。他现在的目标非常明确，就是碰到极为便宜的笋盘才肯出手。因为天时地利，他每天过手很多套房子，最便宜的那套，一定是会被他收入麾下。
他告诉我，上周一套新出老破小挂牌225万，他直接砍价到180万，告诉房东肯卖的话，马上网银转给他20万定金，房东犹豫再三之后，说最低200万就卖。最后这笔生意没谈成。
这就是上海楼市现在最最最真实的写照：一套房子有意向的话直接砍价20%，房东还价到10%时就能成交，总价千万的房子至少也能砍掉7-8%。
2016年底上海房价最高点时，他曾帮一位富二代小开一次性全款买了3套淮海西路汇宁花园的商住房，总价2300万，而现在这3套房至少已经亏掉了600万，跌幅26%。 
今年上海的租赁行情也是非常的不好。他们店里包租的50多套房子，今年下半年好多都是降价才租出去的，以前多年的租客今年都退租回老家了，很多外企的老外租客直接就回国了。
为啥今年一二线城市的房租不涨反降，与去年的大涨形成强烈反差，其实根本与调控无关，租房市场也不存在调控，而是整体的经济形势下滑明显，很多企业倒闭和裁员，导致租房需求减少。
其实，很多东西是我们根本无法从新闻里看到的，只有深入到第一线才能亲身体会。楼市不论启动，还是萧条，中介都是最先感知到的。所以，精准判断楼市行情和走向，中介是你绝不能忽视的关键环节！
那天晚上这位中介王老板和我讲了好几个故事。虽然我也是身经百战的专业选手，但还是感受到这个社会的复杂和悲凉。我感觉我有责任分享给大家，扭转这个社会的风气，当然我没有那么大的能量，但是至少能保证我的粉丝们今后可以避免误入歧途。
1
压榨房东
前段时间，我的一位好朋友想要卖掉上海青浦新城的一套次新房，为了避免麻烦，他独家委托给了一家中介，钥匙也交给中介方便他们带看。
由于青浦新城的新房均价4万左右，而他这套90平的房子房龄也只有5年，起初他还希望可以挂牌355万，结果在中介的反复劝说下，他最终挂牌325万，独家委托2个月，这期间，所有的看房谈判，都全权委托给了这家中介。
结果挂牌一个多月之后，带看量寥寥无几，连一个有诚意谈价的下家都没有。
我这位朋友卖房心切，再加上独家委托中介的反复游说，朋友把心里价位定在了300万。
结果好戏开始上演。接下来的一个月内，不断有其它中介的业务员打来电话，说他挂牌的房子有客户看中了，出价250万，全款。还有中介说另外也有客户看中了，出价260万，首付7成。在一个星期之内，至少有10多个完全不认识的其它中介门店的人打电话来骚扰他，给他砍价。彻底把他整崩溃了。
他完全不能理解为啥自己只独家委托给一家中介公司，而其它中介门店却能拿到他的电话，还疯狂的过来电话砍价。
最终，由于他咬死低于290万不卖，所以独家委托2个月后房子也没有卖掉，索性他就把钥匙要回来不卖了。
其实，中介的这些套路对我来说是小儿科。当我把这个故事讲给王老板听时，他笑笑说，这都是基本操作。
他接着说，现在这个买家行情下，只要有房东挂牌，中介都会拼命压价，彻底击碎房东的自信心，只有当房东把售价定的低于所有同类房源之后，中介业务员才会全员出动帮他推销，只要不是最便宜的房子，根本就不会有带看，更别说面谈了，挂个半年都不会成交。因为，客户根本就不知道这套房子的存在。
而我这我朋友后期接到的频繁的电话砍价其实都是他委托的这个独家中介自导自演的戏码，根本不是其它中介，他们就是要通过大量的轰炸，让房东的心里底限崩溃，只要一降价，他们就会推给客户，这样才有可能成交。
其实，买方市场和卖方市场是完全不同的操作模式。房价下跌，成交量低的买方市场里，买房客是大爷，只有他们肯买，中介才能活命，所以，中介会压榨房东。而在房价上涨，成交量大增的卖方市场里，房子才是稀缺资源，出一套卖一套，手慢则无。那时，房东想挂多少就挂多少，挂低了中介都会怂恿他往高挂。
说白了，中介就是墙头草，谁强势就帮谁，谁主宰流程就倒向谁。
2
坑蒙拐骗
我在去年的文章里曾经写过这个故事，不过只是一个大概，这次喝酒，王老板给我详细复述了整个故事经过。
2015年年中，上海房价紧随深圳开始暴涨。王老板再一次开启了换房计划，由于当时他还没有上海户口，只是满足社保年限，所以只能卖一套买一套。
2015年9月份，他看中了一套上海延安西路利星国际广场的房子，房东是外企高管，英国人，138平，单价4.7万，由于老外对上海楼市不了解，而且又是土豪，所以挂牌价就很低。
王老板第一时间就把老外房东约出来面谈，花言巧语外加称兄道弟，付了50万定金。
但由于后续的款项必须等他自住的房子卖掉后才有钱支付，目前手里只有50万，所以他想了个办法，让老外把房子出售的全过程全权委托给老丈人，一个上海老头，然后谈合同的整个过程，老外就根本没有出现过，都是老人一个人在办理，这样他才能掌控全局。
他告诉老人，自己的房子完全卖掉后才有钱付首付，所以老人和他签完合同8个月后，也就是2016年5月份才拿到50%首付，这之前老人仅仅只拿到50万的定金。
王老板说，从签完合同到付首付之间这漫长的8个月里，自己简直就是度日如年，因为上海房价突飞猛涨，一天一个样，三天大变样，一夜之间房东跳价30万都是常事，他每天都会做噩梦梦到他的房东毁约，不卖给他了。
在这8个月里，这套房子的单价从4.7万飞涨到7万，隔三差五就有其它中介去找老外和老人去挖墙脚，告诉他即使他违约赔偿总价的20%也就是130万，再以7万单价卖掉也是赚很多的。结果这一切都被王老板一一化解了。
他每周都会给老人电话汇报自己卖房筹钱的进度，还忽悠老人上海房价即将下跌，政府和银行的朋友告诉他马上要出政策调控等等。
就这样熬过了8个月之后，他顺利付了首付，办理了过户手续。
他每次见到我都会跟我炫耀这段精彩的买房经历，他用50万定金套住一套暴涨的房子8个月，用50万锁定了这套房子未来322万的涨幅。
整个过程，简单总结下来就是，他借助老外对行情的不了解，再利用老人正直诚信的本性，连蒙带骗，少花322万买了一套138平的房子，现在这套房子市值已经1100万，而他只花了649万。
3
吃差价
酒过三巡，他和我说，他的一个得力干将小陆上个月卖一套房子赚了100万。我说，扣除交给店里的钱，他自己到手100万，难道他卖了套上亿的豪宅？ 王老板说不是，是他中间吃差价吃了100万。这小子已经回老家了，明年才来上班，今年赚够了。
为了避免不必要的麻烦，房子的地址就不说了，总价也把零头抹掉取整数。真人真事，但请千万别对号入座，和气生财。
上个月卖掉的这套房子市值1400万，房东常年定居国外，国内有个妹妹。这套房子2002年买进时只有96万，这么多年都是出租，最近5年都是小陆在帮他包租管理。
今年5月份，房东让小陆挂牌出售这套房子，小陆告诉他这两年上海行情很差，房价一直在跌，现在市值最多1000万，房东深信不疑。
由于回国不便，这个房东委托他上海的亲妹妹办理房屋买卖事宜。接触之后，小陆发现妹妹对哥哥的财富眼红很久。
小陆后来直接就和房东妹妹摊牌了，让她睁只眼闭只眼，帮忙把这套房子卖掉，小陆给她50万回扣，妹妹很快就答应了。
后来，小陆超低价挂牌这套房子，吸引来一个投资客，小陆和他协商的结果是，这套1400万的房子以1200万卖给投资客，但是签合同要签1000万，另外200万现金给小陆。
由于所有参与者都有巨大的利益，所以房子卖的很顺利，投资客在过户完的当天就从汽车后备箱提了两箱子钱给小陆，收据都没有要。
最终这200万差价的分赃结果就是，房东妹妹50万，中介门店50万，小陆自己拿100万。房东中介费另付。
虽然我在2016年也参与过这样的操作，我也属于获利方，但是对于如此之大的差价我还是感到极为震惊的。
王老板给我讲完之后，安慰我说：其实你想想，房东为啥根本就没有花心思在这套房子身上，对上海房价都懒得了解，因为他在国内根本就不止这一套房子，而且这套房子买来只有96万，现在1000万卖掉，对他来说已经够了。
这种有钱人不是傻，而且懒得与我们这种穷人计较这些鸡毛蒜皮的小事。国内资产能够尽快变现，想方设法转移出去，才是首要大事。说白了，在人家看来，这就算是施舍了。
现在我终于明白，为啥房东的亲妹妹当时能一口答应，毫不犹豫。因为，有些钱你不挣，别人也会挣。
听到这里，我也给他讲了一个我同事的故事。我办公室的一个同事的发小兄弟，现在移居加拿大。他在上海有13套房和长寿路上2000平的商铺。
这些房产都是他妈妈90年代末时做土地勘察设计，竣工后房子卖不掉，建设单位没钱付设计费，用房子抵账给他家的。那时一套房子也就是几万块钱，很多人都觉得房子是负担，不值钱，但是他妈妈没办法只能留着。
现在这13套房子每月租金就是10万元，2000平的商铺租金更是惊人，具体金额不详。
我和王老板说完这个故事后，他眼睛里透露出狡猾的目光，告诉我说，如果你同事这个兄弟要卖房，一定要把他介绍过来，他保证给我的回扣是大大滴。
我说，钱是真好赚，但是我的良心不允许啊！
对中介来说，能遇到一个可以吃的差价，简直就是千载难逢的机遇，他们一定会竭尽所能抓住的。这是他们的本能，而且是在合法合规的前提下，赚的黑心钱。
但对于客户来说，认清中介的嘴脸，避免被坑才是最重要的，想要学习如何避免被吃差价，可以去爬楼翻看我2019年5月20日的文章，这里就不再赘述。
4
洗钱
酒越喝越爽，天越聊越兴奋。中介老板突然问我，你们单位有没有房子要出租？我说我们单位的房子都是政府的，自己说了不算。
他说如果我有认识的单位要出租办公楼或者房子，一定要给他介绍，这里面油水很大。
今年上半年，他做了一笔大生意，一个规模很大的企业把闲置的办公楼对外出租。经熟人介绍，这个企业负责人找到他让他来做代理，让他来负责上网发布信息，找租客，找齐5家租客后，这位负责人来评标，最后选定一家。
问题的关键就在于，并不是谁出的租金高就租给谁，而是还要根据租客的工作性质来确定，这就给了负责人自由决定的权利。
这位负责人告诉王老板，租客他已经内定了，到时候开标确定了之后，这个租客会把中介代理费付掉，但是必须拿出代理费的50%返给这位负责人，如果不同意，他就找其它中介。
王老板当然拎得清，爽快答应了，因为他知道，他能有这笔生意，完全是这位负责人给他的。说白了，就是从他这里走个过场，其实，给谁做都一样。
这样做的好处就是，租客的好处费没有直接给到这位负责人，而是以中介代理费的性质在中介账户上走了一圈，这样操作，钱就干净了，大家都安全。
这笔好处费具体多少金额，在我再三追问下，他始终也不肯说，算了，知道的太多也不好。
5
一念之差
感觉自己说了太多社会的阴暗面，很抱歉给大家带来不适。其实，很多现实问题，说与不说，它都在那里。
最后，给大家讲个温情的故事吧。
王老板的大学同学也在上海，1978年的。2008年他手里拿着80万去长春做二手车生意，亏了40万后败兴而归。而同一年，王老板选择在闸北区买了一套50多平的老破小。
现在他这位同学年过40，至今没有买房，没有老婆，没有女友，没有孩子，孑然一身。他们两个人的身价简直天差地别。
更有意思的是，每逢房价大涨时，他这位同学都会说楼市马上就要崩盘了，到时候房价如葱。
而且，王老板在上海限购之后的2011年去昆山以7000元单价投资了一套房产，当时叫他一起去，他却十分不看好昆山没有投。结果就是现在昆山这套房子已经涨到1.7万。
这位同学的可悲之处就在于，不仅连续错过上海三次大涨的机遇，而且始终在固执的与大势作对。
其实，我并不反对创业，但是多次在同一地方跌到，还选择不进步，这才是人性最大的缺陷。
人生，往往就是在一刹那间决定的。更可悲的却是，很多人宁可用一辈子的错误来证明自己当年的幼稚是正确的。
6
行规
行行出状元，行行有行规，每行都有每行的潜规则。
我们在自己熟悉的领域刁难别人的时候，在其它领域同样也会被人算计。
这些年来，国家对中介行业的整治从未放松，中介也越来越标准化、规范化，但不可否认，还是存在一些灰色地带无法触及。
隔行如隔山，活到老学到老。希望我的分享能让大家在别人的教训里学到自己的经验，毕竟吃一堑长一智的代价太大。
我敬重所有房产中介从业者的辛勤劳动，没有他们，这个社会无法正常运转，我只是希望有朝一日，这个行业能够更加规范、更加透明。
毕竟，没有约束的人性，从来都是恶的！
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