合肥楼市很久没有这么热闹过了。
周末两天，龙湖天境、京冠悦荣府、海尔产城创云玺、世茂云锦共计560套房源涌入市场。如果再加上上周五开盘的奥园城央壹品，入市量超过1500套。
根据金刚石数据的统计，10月份至今合肥新房一共才供应3395套。仅这几天的供货，占比就超过40%。
合肥楼市风向，变了吗？

NO.1丨壹
狂推1500套，“银十”热浪？
先简单看下这几个项目的开盘情况。
蜀山区龙湖天境首开224套房源，均价1.8万/㎡左右，面积段100㎡-165㎡。根据官方说法，热销5亿，近千人到场，本周合肥市场TOP级的热盘。
京冠悦荣府，蜀山区另一个纯新盘，均价只有1.24万/㎡。首开148套房源，面积90㎡-117㎡，官方说法去化9成。
经开区海尔产城创云玺，加推116套高层，精装修均价1.65万/㎡，户型面积110㎡-145㎡。
北城世茂云锦加推澜园高层7＃，户型面积92、100㎡，共计72套，均价13000元/㎡。
蜀山区奥园城央壹品首开737套70年公寓，均价18999元/㎡，户型面积45㎡-84㎡，50中学区，总价不高。

通过以上几个楼盘不难看出，现在卖得相对较好的项目，都有共性：
1、在同区域中有价格优势。比如京冠悦荣府，目前合肥市区的最低价，比蜀山区其他在售盘便宜4000元/㎡以上。
2、具备稀缺性，产品或是配套。经开区的房荒促成了海尔产城创云玺的热销，50中学区也是奥园城央壹品的强大背书。
3、处在有想象力的板块。买龙湖天境的购房者，一定有不少是冲着“湖山资源+教育资源”的噱头去的。
这是不是就意味着市场的回温呢？当然不是。
市场更真实的一面，仍然是残酷的价格战，几乎谁的价格压得更低，谁的销量就更高。

NO.2丨贰
新房、二手房数据出炉，这是更真实的合肥楼市
随便翻一翻中介的朋友圈，就会发现各种花式折扣眼花缭乱。
高新区地王皖新朗诗麓院备案均价2.3万/㎡，但是现在优惠后销售均价仅1.9万/㎡，优惠幅度相当惊人。而在今年8月份，朗诗麓院的均价还有2.1万/㎡，这2个月又降2000元/㎡。
并且，根据中介的消息，只要诚心想买，价格都可以申请，也就是说可以砍价！


而在肥东、新站、包河、长丰这些降价重灾区，几乎是常年有折扣，幅度都在10万/套左右。
比如肥东Y盘，目前推出多套优惠房源，面积87㎡-109㎡，非顶底楼。最低总价只要97万，优惠幅度普遍在10万以上，最高优惠30多万。

瑶海区X盘，部分房源优惠力度在9万/套以上。

长丰北四里河板块某盘打出洋房单价8188元/㎡起，准现房10200元/㎡起。同区域Z盘高层中间楼层，优惠力度也在8万/套以上。

二手房方面，局势也不容乐观。
根据链家网的数据统计，虽然9月份的挂牌均价和成交均价尚未有明显波动，但是带看次数，已经跌至今年以来的最低，甚至低于春节期间。
9月份，二手房总带看次数仅为22217次，相比8月份减少近2万次，与3-7月份高峰期相比，更是降低了60%左右。

二手房新增房源方面，9月份一共只新增了3026套，同样创下今年以来的新低。
从数字上看，卖房的少了，买房的更少。如果近期有购置二手房的计划，又能付得起全款的话，性价比高的房子非常多。
NO.3丨叁
对接下来的市场如何判断？
首先，我们需要明确的是，合肥新房、二手房的冷淡，并不是单个城市的孤立行为，而是一二线城市的“串联”反应。
10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，9月份核心城市房价开始由涨转降。并且，这是2019年核心城市综合房价水平值的首度下降，北京房价下跌相对较快。
距离合肥最近的强二线城市南京，最近爆发了“以特价房名义降价6000元/㎡卖房”事件。
再往前推，包括广州、武汉、郑州在内的多个城市都出现了不同程度的降价潮。
其次，从网签数量上看，合肥10月份至今，新房网签套数仅仅1132套，9月份整月也只有2276套。比正常月份5000-6000套的体量，缩水了50%以上。
可以看出，对于新房市场的调控依然趋紧，2017年-2018年的高价盘还在排队网签，现在可能又会产生新的“堰塞湖”。

第三，土地层面平淡如水，11月份合肥市区预计会大规模供地，但都很难对楼市产生实质性的影响。
滨湖省府板块172亩巨无霸很有诱惑力，但最高限价17100元/㎡，热度再高也掀不起多大的浪花。
高新区超百亩地块代建成本超高，融资成本高企的当下，是否有房企愿意高价拿地，还是未知数。

总之，近期合肥市场呈现出来的，就是20%的限价盘撩拨80%的购买力，剩下80%的在售盘试图在优惠、降价的坑里往外爬。
整体横盘，部分楼盘横久下跌，已是不争的事实。
不过，我认为从2万+/㎡降到1.8万/㎡-2万/㎡，与其说叫降价，倒不如说叫“回归合理”。一些性价比低、配套匮乏的鸡肋盘，原本就不值这么贵。
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NO.4丨肆
结语
大众对于房价的追逐始终没有停下，房价不管是涨还是跌，都有人欢喜有人愁，但是要清楚的是，官方会控制房价上涨，也会控制房价下跌，一切从稳定出发，这是一个硬币的两面。
全国房地产行情急转直下这是事实，但对于真正的有需求的购房者，这些外在形式、政策，只要你不是炒房客99%都和你无关。
楼市回暖的时候有人焦虑，楼市降温的时候也有人焦虑，没有不焦虑只有更焦虑。放平心态，备足子弹，见好就出手就够了。
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