我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“星叔房谈”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球
提问：星叔，杠杆的话，包括租金收益等，贷款金额一般为月收入的多少倍，可以继续维持下去。因为一直看到是一种长持思路，那月现金流就是一个问题，如果靠以贷养贷满意维持。
回答：极限来说，只要你现金流强且永续，而债务是可以永续下去的话，你只要能承担得起贷款的利息就行了，但现实中，中间过程膨胀或紧缩不定，分分钟便会打乱了你的节奏，你的现金无法填补各类针刺。因此以贷养贷对大多数人来说都是上刀山下火海。谁又知道变卦会否骤然降临？真真正正能长久持续下去的，必定是高现金，高负债，高资产，三高并行的，而退一步对大部分人而言，负债率控制在50%，配合正常的现金流，可保平安
提问：星叔好，请问买新房可以谈价吗？
回答：???新盘一般可以砍1%左右，砍价技巧详见知识星球内部分享。
提问：谢谢，星叔，还有个疑问， （没必要久等，二期等的话没有买到那就白等，而且新盘现在开盘一次涨一点，建议淘二手次新，年底捡笋概率更大） 今天吴江去看了次新盘，二手，有一个盘的一楼还算满意学区房（价格合适，通透性还行，楼间距大，光照还不知道）， 您的意思年底捡笋概率最高的意思是看起来，年底会有坑？还是该出手时就出手？今天看的房子价格相比很实惠，差就差在楼层低！将来一楼会比较难出手吗？
回答：年底只是相对来说，如果你平时看好同样可以入，一楼在投资角度来说，未来再卖出，会比同栋楼同等面积户型 会有一定比率折价，如果你可以接受 那就可以入。
提问：星叔你好！新人首问，河南安阳文峰区华富世家92平米的房产（均价8500每平米）出售，剩余贷款17万，现租金1700，再加积蓄合计100万，置换成两套，华富世家一室一厅全款50万一套，附近碧桂园天汇110平米一套，碧桂园首付50，续贷54万，月供2900，租金2300，这样置换合适吗？以后会外地买房，碧桂园和华富世家那个长期持有更好？
回答：三四线城市小户型一室一厅不建议投资，涨幅有限，浪费房票资金，而且接盘侠少。
安阳买一套自住就可以，本地没必要这样置换，价值不大。另外你有去外地买房打算，就可以提前去布局，向高能级城市投资，没必要把资金放在安阳，涨幅很弱，河南本省来说郑州投资更强。
你的房子究竟能不能赚到钱？房产收益率核心计算公式，详见知识星球内部分享。
提问：星叔您好，现在大概能凑60万首付，1.由于我自己征信不好，不能写我自己的名字，所以我在考虑是不是写我弟弟的名贷款，但怕万一贷不了会不会损失定金？如果不贷款那就只能在宁波买个小房先。2.小孩子两年后要读书，所以我就算贷款也要在2年内还完，然后写小孩的名字，这样他才能读书。所以贷的也会很有限，那这样怎么考虑选房因素好些？3.还有在城市上也有点犹豫，在宁波只能买个小房，估计就40多平吧，要不要回嵊州买，这样能买稍微大点？但是我现在工作在宁波
回答：1.优先宁波买，首先你工作在宁波，更重要宁波各方面资源肯定比嵊州好，对你小孩读书教育也有利。
2.不要用你弟弟名义买，不然你孩子无法落户上学，另外贷款想2年内还完思路完全不对，这种还不如不贷，尽出利息了。
3.因为你征信不好，我建议你用你老婆名义买房，她作为主贷人，贷款一定要时间贷足30年，尽量多贷款，然后这也不影响孩子落户上学。
提问：新人首问，坐标安徽马鞍山，四线城市，紧挨南京，动车18分钟。想买个保值率高的改善性住房，买学区房，还是靠东边车站近的？
回答：改善型自住，建议把刚性需求放在首位，不要过多考虑投资，四线城市投资属性不强，马鞍山毕竟不属于南京，如果有学区需求，优先学区房，重点看你个人需求。
买房要分清一二线城市和三四线城市的区别。一二线城市是为了投资，三四线城市是为了居住。一二线城市房价越高越有人买，三四线城市达到哪个上限就不会有人问了。这是由购房能力和城市基本面支撑决定的。对于普通人，在大城市购买一套房依然是资产保值的主要手段。
刚需买房最主要的两个点，就是要认准性价比和品质。房产市场在趋于利于买房者的方向，所以买房完全可以多挑几家，放心挑选，多看看相中区域新房和二手房的区别，不要单只看哪个便宜，房子最主要的是地段好不好，生活是否方便，周边是否有医院学校和商场。除此之外，买房不单看质量，最关键的是品质是否上乘，即使我们不炒房，但是也要做到买的房子地段一定会保值增值。遇到心仪的房子该出手时就出手，单有等抄底的心还不够，还要做出实际行动，踏踏实实地选个好房。
如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。
提问：东坝康静里2居室和常营一居室怎么抉择。
回答：北京不建议买1居室
一居室的火热，是暂时的现象，关键的原因，是房价太便宜。1.一居是置换链条的底层。2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。3.最关键的，是溢价。在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。
提问：星叔您好，坐标西安，近期买了一套总价152万房子。现在有点纠结首付问题。我子弹有100万，目前可以首付61万。我是应该首付100万，少贷一点；还是应该首付61万，多贷一点？（因为觉得剩余的40万，存在银行里，利息远比按揭的利息低。）请星叔指点
回答：买房我一直建议多贷款，时间贷足。原因是:
1.货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；
2.买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；
3.贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。
4.贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。
提问：星叔好，请问买房首付不够怎么凑？
回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔你好，南京六合的远洋棠悦山水楼盘怎样，值得短期投资吗？房价1万1左右，地铁1公里，有学区，靠动物园和金牛湖风景区，但是担心六合化工污染不宜居住，而且此远郊的交通不便，离南京主城区太远，考虑到江北新区是否能辐射到它这边，会不会有升值空间。刚需，手里资金不多，可以入手吗？如今98平已卖完，我去的时候那边只剩112平的可选，现在上周末才交了2万定金，之前没考虑周全，盲目决定，请问能否入手，不能的话就只能忍痛算了，南京还有首付的30万左右的楼盘推荐吗？若房价很高，买个40-50平左右的小房合理吗？感觉首付不够，目前工资1万多，是否需要在攒个一年再买？单身狗想买房很急，谢谢！
回答：六合太偏远了， 南京这座城市长期是看好的，短期来说，上一轮涨幅还没消化完，估计还要横盘半年到一年。
定金应该和开发商协商，目前你预算有限，不用太着急上车，建议继续蓄力，未来入南京主城区。
提问： 已看房子如何跟砍价?
回答：二手房采取多看几套小区同户型房子，多找几家中介推荐， 对比砍价，另外尽量和卖家谈，表现时冷时热 先大砍再小砍，以退为进，试探低价突破底价。砍价是门技术，详见知识星球内部资料《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》
提问：星叔，坐标广州，打算在六号线找房子，目前看了金沙洲跟大坦沙，请问刚需哪个地方好点呢？
回答：大坦沙是真不好，金沙洲也是存在瓶颈，两者相比，还是大坦沙吧，希望有除地铁之外还有工程在建。金沙洲一日没解决桥梁拥堵的问题，一日都是比较悲观。
提问：星叔你好，我想请问广州未来5年后的房价大概怎么样，会大涨吗？因为需要5年社保才有名额买房，计划在白云区或花都区买。在广州快十年了。本来没计划在广州买房，现在赶不上变化。现在才想买社保，就是担心5年后会大涨。另外从化和增城不限购，但是就是感觉偏。增城价格还跟花都差不多，如果广州5年后会大涨那可能会直接选择在从化和增城买。请星叔给我建议，谢谢。
回答：不要通过五年社保去有购房资格，时间太久，不定因素太多了，五年极有可能大涨，快速po限购方法有54大法具体操作详见知识星球内部分享。如果考虑不限购区域，增城新塘板块可以关注。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
扫描下方二维码进入，1000+会员已加入，即将恢复原价，越早加入越便宜！
知识星球内部资料：
《人生第一套房一定要赚钱》
《普通投资者适合哪个流派呢》
《投资为什么要选择新盘和次新盘》
《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》
《为什么只有一二线城市才有二手市场》
《投资住宅为什么选90-110平的三房》
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
《真伪笋盘，我们到底该如何区分》
《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》
《房产裂变，一套变两套，两套变四套》
《破限购代持方法+如何完美规避风险》
《下一轮房产大涨周期什么时候到来》
