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作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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地段决定着房子的价值，城市的发展左右着地段的好坏。当然，已经成熟的市区中心，价值自然不低，但是对于投资客来讲，这些区域或许已经不会再有什么大的开发可行性，房子虽然保值性高，但是未来增值空间却被限制住了，尤其是威海市中心区域大多都是老房子，而拆迁似乎并不适合威海这个城市（即便是北京上海这样的大城市，也很少出现大面积拆迁城中老小区的情况）。
新区的发展似乎为投资房地产带来了不小的机会，正如一部电影里所演：一栋烂尾楼旁边规划了一个重点中学，烂尾楼变热销房。但现实中，今后这样的例子很少了，因为在过去的几年，房价大幅上涨过程中，能够开发的地皮都已经开发了。后期就看每个城市各自的规划发展而定。
今天跟一位在北京工作的朋友闲聊，话语中，表现着朋友对北京房价、房租的各种无奈。没办法，这就是目前所有大中城市中年轻人的无奈，收入中的大部分被“住房”所吞噬，多少人想离开但又无奈的继续着。
朋友自述：
我当时是在北京租房子觉得房租太贵，又觉得有小孩了，所以想买套房子，就选择了燕郊，用的还是我媳妇姐姐的资质（因为燕郊限购）。
年初那会买的（2019年），燕郊那会，因为北京市政府搬通州去了，再加上说是要修地铁，所以从去年十月份开始一直涨。当时大家都觉得两会之后政策可能会放开，比如北京社保可以在燕郊买房，所以那个时候房价涨的比较厉害。
我那个时候买的福成五期的房子大概一万六七的样子，现在可能一万三四。因为两会之后没有什么政策出来，所以有些人挺不住了，房价就下来了，再加上限购政策一直没有解开，导致那里一直很低迷到如今。
不难看出，左右市场的并不是购房者，投资客大多是跟随发展规划的足迹摸索。慢慢的变成了一些“压”的性质，而刚需买房则是最大的受害者。
再回到威海，我不建议“压”威海的政策，赌威海的发展，毕竟威海的发展步伐走的还是有些慢。但我们一定要弄清楚，对于威海房产市场，哪些因素又能带动哪些房子的升值，我们还是有必要去了解一下的。
大开发商的入住是否能够带动周边乃至整个区域的房价上涨？
这一点可以肯定的是不能，房价的上涨或者下跌是“市场”行为，一个以房地产经济为支柱的政策市场。任何楼盘或者炒房客都无法左右整体房价的上涨与下跌。有人说恒大海上帝景带起了一波威海房价上涨，倒不如说恒大赶上了一波房价上涨的潮流。荣成、石岛都有恒大，怎么没见荣成和石岛的房价大幅上涨呢？威海经区凤林有一个恒大悦澜庭，也没见对凤林的房价有多少影响。
当然，大开发商的楼盘确实能带动周边的房子好卖一些。
近期大品牌房企相继在威海各区域亮相：万达广场入驻望岛、温泉龙湖开盘、融创南海开售、富力城落户临港等等，如果说大房企拿地开盘，房价就要涨，威海房价岂不是要涨上天了。
特别注意的是，恒大天悦落户乳山市，已经有很多人开始拿此作为乳山和银滩房子的炒作噱头，购房者一定要保持一个平常的心态。
不过这么多品质楼盘扎堆，也不是说一点好处没有。在一定程度上会提升区域的居住水平，这些房企有着开发房地产的丰富经验，无论是产品规划还是后期服务都更具有优势，这无疑会进一步提升整个区域的生活品质，提高区域的知名度，推动区域人居发展；再就是为周边小区的房子带来一定的关注度，使这些小区的二手房好卖些，当然“老破小”类的房子除外。
品牌房企进驻是一个城市发展的必然结果，同时品牌房企必须打造符合市场的优质产品，才能被市场所接受。这是一个相辅相成的事情，威海需要提高，而房子也需要不断跟上威海人的需求。
大的商业或者城市功能性配套建设，利好周边什么样的房子。
其实这个因素才是决定一个区域房价高低的主要因素，因为这才是真正影响居民生活指数的因素。
城市的发展需要的是人口及经济，大型商业的选址则是一个城市中人口相对密集或者交通非常便利的地方。俗话说人多好办事，人多好赚钱，像北京上海这样人口高密度的城市，一个人做一个煎饼果子摊，一个月都能收入过万元。而大城市房子的价值自然不会低，因为高收入城市绝对会有高房价。
万达广场：对于威海这样一个旅游城市，万达广场会成为一个外地人的“坐标”，因为他们可能不知道九龙城，不知道威高广场，但是万达是全国闻名的。鉴于距离高铁站、海岸线都比较近，游客大多会选择万达这样具有综合便利的地方下榻，周边的民宿、酒店、公寓产品将会有不错的收益，有红利的地方，自然会吸引投资者的目光，房子的价值和换手率都会很高。
荣成樱花湖周边配套建设：包括已经投入使用的九龙城、政务处，以及建设中的体育馆等。这个不用过多解释，事实已经证明樱花湖北岸是目前荣成关注度最高的地段之一，一系列城市建设使这里成了多数外地人移居养老、本地人居家生活的首选位置。
临港区发展规划：随着威高广场以及临港区文化中心的建设，包括图书馆、文化馆、电影院的入驻，加上轻轨的利好，包括最近大火的新形式TOD模式的住宅和公寓的萌芽也很可能孕育在临港区；北京医院威海分院将落户临港；汤泊温泉度假区附近的温泉度假产业和医疗康养产业以及田园综合体。
临港一系列动作确实不算小，而目前临港建设的也相对不错，只不过碍于人口数量稀少的限制，看上去还是有些冷清，但对于“人居”来讲，这样的环境不是更好吗？况且种种迹象表明临港是作为威海南拓发展的重要位置。
目前临港的发展所影响到的只是住宅产品，以高端产品以及围绕在威海四中周边的房子为主。虽然有一系列的商业配套入住，但周边的公寓产品短期内的收益还是微乎其微的。
南海新区、银滩：属于同一个海岸线，也算是同一时期起步吧。南海新区尽管进度并不算太快，但是一直前进着。以前是大面积的盖房子，后来则是大力的招商引资，以及现在的大房企主动过来拿地开发。角色的转变预示着发展的节奏加快。如今虽不是尽善尽美，但确实是养老、度假的一方圣地。
南海新区的房子价值属性，并不是我们所说的海景房，主要是因为能看海的房子很少，多数还是以养老、度假为主的海岸房子。鉴于南海新区三个板块的整体发展规划，南海房子价值后期会体现在以蓝湖公园四周，延伸到海岸线上。建议参考荣成的樱花湖，但南海新区能发展成荣成的样子吗？
规划上的政策对于房子的影响有多大？
其他的还有：临港、双岛湾、北海新城、羊亭等一系列的新区域都在开发，以及轻轨、高铁、文登威海联动发展等等。如果这些规划都能够很快得以实现，那么最有价值的房子无非是房价相对较低的双岛湾、东部滨海新城等区域的海景房；那香海的小户型海景房；临港区围绕在四中周边的住宅；以及文登、威海规划中的轻轨站周边的房子。
但是规划能开发成什么样，进度如何，还是一个很期待的东西。关键有一点不会变，那就是人口，而威海所欠缺的就是人口数量。有些矛盾的就是，环境与人口向来不能同增长，如果威海的人多起来，你还会来威海吗？
每一个城市都会不断的发展，或快或慢，期间都会源源不断的出现各种规划，而这些东西都会随着时间的长河，或许销声匿迹，或许翻天覆地。作为房子价值来说，我们除了看一些真正意义上的配套改善程度以外，更要关注的是整个国内楼市大的趋势，尤其是威海这样的小市。规划发展为房子所带来的价值，只有在整体房价向上的前提下，才会表现出快速而大幅的上涨，其次就是后期兑现的时候相对好出手一些。
威海市需要的是更多的年轻人可发展的空间；荣成需要的是更加丰富的海岸线资源开发；临港需要的是更多的生活设施建设；南海新区需要在基础设施、交通、商业上还要更加的完善；银滩需要的是交通、基础配套、医疗等全方面的大幅提高。
而购房者只要从这些点出发，不难发现其中的一些端倪，但最终还是要以需求为根基出发，买房不难但要谨慎。
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来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）
作者：威海新楼市 编辑：谢天
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