本报实习记者 陈婷 记者 赵毅 广州报道
今年以来，地产商格力地产股份有限公司（600185.SH，以下简称“格力地产”）的营收主力增添了代建收入一项，在2019上半年为其贡献了48.25%的业绩，超过房地产业务，同时带来15.16亿元的长期应收款（应收渔港工程款）。
格力地产的代建项目主要为珠海洪湾中心渔港。2018年12月，珠海洪湾中心渔港正式开港并由格力地产负责运营。
《中国经营报》记者近日走访发现，珠海洪湾中心渔港处于正常运转当中，现场有不少船只停靠，设有保安亭，还有保安机动巡逻、清洁人员进行打扫工作。正在等候船检的渔民汤先生告诉记者，渔港的工作人员数量在100至200之间，维持正常运营需要不少的费用支出。
据格力地产此前回复上交所问询时称，经审查，洪湾中心渔港移交后的支付金额共计12.94亿元，分为7年支付。第一年应支付金额1.85亿元已上报珠海市财政局拟从2019年下半年调整预算中安排解决，剩下支付金额的预算数及支付时间将进行调整安排。此外，格力地产表示，公司欠款对象主要为政府部门，信用高。
接手渔港交替
走近珠海洪湾中心渔港，迎面便吹来一阵混着海水咸味与渔货腥味的海风，放眼望去，有不少船只正在靠岸休息，悉数几个制冰厂正在作业。据现场保安透露，半夜至凌晨时分，归来的船只纷纷在这里进行卸货，呈现一片繁忙景象。
珠海洪湾中心渔港于2018年12月正式开港，由格力地产负责运营。2013年4月，格力地产的子公司珠海格力房产有限公司成为渔港项目的投资建设主体单位，并设立项目公司对渔港进行融资、建设和管理。2014年9月，项目正式动工。
格力地产称，已建成的渔港可停泊渔船800艘以上，年渔货卸港量可达8万吨，并建有渔货交易中心、冷藏储冰库、庇护中心、补给中心等设施。
2017年7月4日，格力地产发布公告称，下属全资子公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司以约7.57亿元的总代价获得珠海珠国土储2017-31至36号，共6宗地块的国有建设用地使用权。格力地产表示，上述地块为洪湾中心渔港的规划配套用地，后续将建设成为海洋经济发展综合园区。
在此之前，香洲渔港是渔民主要的“避风塘”。上世纪60年代，大批渔民从唐家湾迁至香洲渔港，周边配套基础设施随之逐步完善，香洲渔港也成为珠海最具代表的地标之一。然而，因市政规划需要，香洲港原码头岸线被填埋，水产品交易场、冷藏制冰厂、供水供油等基本设施均未配备，水域面积偏小、港池淤积严重等问题使其无法原地转型升级。
在这其中，也不乏格力地产的身影。2014年12月，格力地产负责建设的香洲渔港改造工程正式开工。据格力地产介绍，香洲渔港搬迁后，该区域将建成以珠海歌剧院为视觉核心的新香洲港，在南段建造新月桥、西段建造旅游栈道，配合“一院二馆（珠海歌剧院、珠海市博物馆和规划展览馆）”，以滨海艺术景观建设为中心，打造城市新名片。
2019年7月10日，珠海市农业农村局发布《关于香洲渔港搬迁的通知》，宣布自2019年8月10日起将关闭香洲渔港的渔业功能，停泊在香洲渔港的渔船应于8月10日前分流至洪湾中心渔港及其他渔港。
汤先生告诉记者，香洲港的渔船搬迁已完成。洪湾中心渔港一天之内来来往往的船只约有几百条，遇上台风等天气不佳时会有1000多条船只在此处避风。
记者留意到，洪湾中心渔港已有多个海鲜夜宵档口，而汤先生也对记者表示开发商将会在渔港周边建造商用楼盘，之后或会开设餐厅、商铺等。渔港毗邻珠海横琴长隆海洋王国、珠海机场和拱北口岸，在记者走访当日，亦有不少游客前往渔港游览参观。
同策研究院首席分析师张宏伟指出，地产企业在布局海洋经济产业方面分为3个发展阶段，前期以参与相关产业为主、中期建设相关配套设施、后期投资建设住宅项目，形成产业融合。“布局此类综合性开发项目会给地产企业本身带来收益，同时也是其多元化转型的方向。”张宏伟对记者补充道。
资金回收周期长
在开启房地产业务后不久，格力地产便围绕珠海，走上多产业布局之路。
2009年，格力地产启动建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛项目，确立口岸经济产业。2018年，格力地产完成对项目及相关配套措施的建设，通过获取广告经营权等多种方式参与珠海口岸运营。
格力地产公告称，2019年前三季度，公司实现营业收入34.32亿元，同比增长88.69%；净利润5.02亿元，同比增长近3成，主要由房地产及代建收入增长所致，但并无具体数据披露。
2019年上半年，海洋经济板块的营业收入为13.29亿元，较上年同期增长15654.47%，占比近50%，营收规模超过房产板块（13.06亿元）。其中，代建工程一项的营业收入为12.88亿元，房地产收入为12.55亿元。
然而，在2018年财报中，格力地产披露代建工程的毛利率仅为3.56%，且公司2019年上半年的长期应收款为15.26亿元，较上期期末上升13.03亿元，涨幅为583.5%，就渔港代建工程一项，便为其带来15.16亿元的长期应收款。
格力地产表示，公司在项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本，于2018年度确认相关收入5.06亿元（含税），于2019上半年确认营业收入12.798亿元（含税）。
其中，于2018年度确认收入的5.06亿元(含税)，截至2019年6月30日已收到款项3.23亿元，余额1.83亿元，公司已经向珠海市横琴新区管理委员会提交请款申请，正在审批中，预计于2019年四季度回款。
此外，截至2019年6月30日，格力地产3年以上应收账款中最大的一笔为应收珠海市交通局244万元，因未办理最终结算，政府暂未支付该款项给格力地产，公司已按会计政策计提了50%的坏账准备。
格力地产表示，公司近年应收账款周转较快，且主要欠款单位为政府部门，信用高，有关款项应不存在重大回收风险。针对记者所提问的当前回款的最新进度，格力地产并未作出明确答复，表示以公告为准。
记者注意到，2016至2018年，格力地产经营活动产生的现金流净额连年为负，分别为-12.35亿元、-21.02亿元和-12.17亿元。2019年三季度末有所好转，格力地产表示系销售回款增加所致，而同期投资活动现金流金额和筹资活动现金流净额均为负。
房地产作为支撑格力地产业绩的另一主力，在2017和2018年再次出现营收负增长情况。在2019年之前，房地产业务常年为格力地产贡献着绝大多数的业绩，尽管其营收规模一直未能突破35亿元。
一直以来，规模似乎并非格力地产的主要追求之一，因而在2019年上半年为其带来预收账款占存货余额仅为4.82%，低于行业平均水平的结果。
格力地产第三期中期票据募集说明书显示，公司短期资金缺口为119.7亿元。截至2019年三季度末，格力地产现金及现金等价物余额为28.98亿元，净资产为79.25亿元，比上年度末减少3.31个百分点。
值得注意的是，自2018年12月以来，格力地产使用自有资金以集中竞价交易方式共进行4次股权回购，累计回购1.86万股，占总股本9.05%，总支付金额超过9亿元。
回购而来的股票除了用以转换可转换为股票的公司债券，格力地产还计划将其用于推动企业内部的员工持股计划，但9月5日，格力地产公告称，第五期员工持股计划终止。对于后续是否会继续推进新的员工持股计划，截至发稿，格力地产未对记者作出答复。
2017年至今，格力地产的股东人数持续下降，截至2019年三季度末，公司股东人数为38994，该数据在2017年底为53128。