干货:房地产项目并购尽职调查实务-安徽艾约塔硅油

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干货:房地产项目并购尽职调查实务

阅读量：3806267 2019-10-26

房地产项目并购尽职调查实务包括哪些方面？文章作了详细介绍，建议收藏。
一、并购法律尽职调查概述
01概念：法律尽职调查（又称谨慎性调查）：投资方对被投企业的客观事实和法律状态进行全面调查、分析，并将调查结果用于本次投资可行性的分析判断。
02目的：1、提示法律风险，判断投资可行性，解决要不要投资的问题；
2、分析设计交易结构、确定收购价格、先决条件、交割后的义务等，解决怎么投资的问题；
03调查流程 ? 达成合作意向? 开展尽职调查 ? 设计交易架构? 签署投资、并购协议 ? 完成各项交割
二、法律尽职调查的核查要点
01设立及合法存续
? 国资/外资的设立审批文件是否完善？
? 是否存在被吊销或者已注销情形？
? 是否出现法定或章程约定的解散和清算情形？
02股权结构及演变
? 新公司法实施前的实缴出资是否到位，是否有抽逃出资情形？
? 是否存在权属纠纷？
? 是否存在股权代持/质押，及合法性审查？
? 是否国资/外资变动审批，审批文件是否完善？
03主营业务及资质许可
? 特许行业经营，许可是否合法？
? 许可期限，是否存在届满及不可延续风险？
04主要资产
? 是否已依法取得？
? 是否有权属纠纷？
? 是否存在权利限制？
05重大债权债务
? 核查债权债务，其他应收款、其他应付款
? 是否存在对内对外担保及关联方之间的相互担保？
06重大合同
? 履行情况，是否存在或预期违约风险？
?是否有未决仲裁、诉讼，是否有预期诉讼风险？
07公司治理及规范运作
? 公司章程？
? 组织结构，管理层三会架构？

? 董监高稳定性及竞业限制？
08税收及补贴
? 个税的代扣代缴义务？
? 政府性补贴的违规使用，涉及审计的问题？
09劳动人事
? 社会保障、公积金？
? 人员安置？
? 劳动仲裁风险评估
10关联交易和同业竞争
? 关联交易的占比？
? 交易价格是否公允？
11诉讼、仲裁、行政处罚
? 企业、主要股东已发生及潜在发生的？
向被调查方了解，向相关机构询证。
三、房地产项目并购法律尽职调查
01项目转让
? 程序繁琐
? 办理手续时间长
? 税费较高
? 溢价可计入成本
? 风险可控
02股权转让
? 程序简单
? 办理手续时间短
? 税费较低
? 溢价无法计入成本
? 风险难控
03税务比较

04项目转让纳税分析
? 增资税及其附加（城建税、教育费附加）
营改增后，转让土地使用权的税率为11%，但根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
应纳税额=[销售额/（1+5%）]*5%。
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，自2016年5月1日起取得的土地使用权，应采用一般计税法。
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额=[全部价款/（1+11%）]*11%
城市维护建设税、教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。
城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的3%。
? 企业所得税
企业所得税的税率是25%，计税依据是企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
? 契税
契税的税率是3%--5%，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
? 印花税
产权转移书据（包括土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同）的税率是合同金额的万分之五。
? 土地增值税
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；
（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；
（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；
（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
法律依据：土地增值税暂行条例实施细则
第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
05以股权转让方式收购项目纳税分析
? 个人所得税:转让股东为自然人股东时，需要缴纳个人所得税。根据个人所得税法相关规定，个人转让股权应按“财产转让所得”20%的税率缴纳个人所得税。计税依据为财产转让所得扣除财产原值和合理费用。
? 企业所得税:转让股东为法人股东时，该法人股东需要缴纳企业所得税。国家税务总局《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：“企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。”
? 营业税根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，对股权转让不征收营业税。
? 土地增值税国家税务总局曾做出《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），对于一次性转让100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应征收土地增值税。
原则上认为转让部分股权或分批进行股权转让不征收土地增值税。但是事实上，在这个过程中土地已经发生了增值（第一次增值），商品房销售过程中还会发生一次增值（第二次增值）并应当依法缴纳土地增值税，此时缴纳土地增值税的主体，除当事人另有约定外，应当为项目公司。
eg：A公司曾以5000万元土地价格出让取得项目地块，B公司以8000万元收购A公司股权，但项目的土地成本依然为5000万元，而溢价的部分无法计入项目成本。项目公司只能扣减5000万元，要缴纳高额的土地增值税。
三、房地产项目并购法律尽职调查
01调查阶段应注意的法律风险
? 项目土地合法性
a.用地性质
b.取得方式
? 项目土地取得
a.建设用地性质：国有？集体所有？

b.取得方式：出让？划拨？转让？
c.出让方式：协议？招拍挂？
d.出让权限：主体？面积？
e.土地用途：住宅？商业？工业？综合？
? 项目的合法性及现状
a.审批文件
b.规划条件
c.项目现状
? 收购方式有关的风险
a.项目转让相关风险
b.股权转让相关风险
? 项目土地出让合同履行
a.出让金、补偿款是否缴清？（《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号））
b.是否存在违约、违规行为?（用地性质、容积率、规划条件等）
c.是否为闲置土地？（《闲置土地处置办法》自2012年7月1日起施行）
d.是否存在其他可能导致土地被依法收回的情形？（公共利益、规划调整）
? 项目土地使用权限制
a.是否存在权属争议？
b.是否存在抵押、担保、出租？
c.是否被依法查封、扣押？
d.是否涉及诉讼、仲裁？
e.项目审批文件
f.立项批复
g.勘察成果文件审查意见
h.规划设计批文（规划意见书、审定设计方案通知书）
i.人防（人民防空工程设计审核批准通知单）
j.消防（建筑消防防火审核意见书）
k.交通（项目交通规划设计审查意见函）
l.园林（绿化补偿费审核意见书、树木伐移批准文件）
m.环保（环境影响报告的批复）
n.市政
o.钉桩成果通知书
p.拆迁补偿、安置批文（拆迁许可证）
q.建设用地规划许可证
r.建设工程规划许可证
s.建筑工程施工许可证
t.商品房预（销）售许可证
u.已经取得的审批文件及其有效性
v.正在办理中的审批文件、是否能够通过及时间
w.将来还需要办理的审批文件
? 项目规划条件
a.出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。
b.地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。
? 项目现状
a.项目投入情况（投资总额、资金流向、财务会计凭证、开发建设成本）
b.项目签订的合同、协议及其履行情况
b.转让人对外的承诺（政府、社会、购房人）
d.项目建设合法性（违规建设、超规划建设）
? 项目转让相关法律风险
a.项目转让的必要条件:
已经支付全部建设用地使用权出让金，并取得建设用地使用权证书。
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。“开发投资总额”不包括地价款。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
b.不得转让的房地产项目
不具备上述必要条件的。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
依法收回建设用地使用权的。
共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
权属有争议的。
未依法登记领取权属证书的。
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
“一地多卖”情况的处理
法律依据：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
c.在建工程转让
是否更换施工单位。
工程质量责任转移、验收问题。
工程负债问题。
在建工程转让合同的注意事项
双方应约定确定现场现状的时点，并通过现场拍摄、文字描述、列举清单等方式予以固定。
双方应约定确定与工程建设有关的建筑材料、设备、构配件的归属问题。
与在建工程有关的合同的处理问题，包括抵押借款合同、工程设计、监理、施工合同、材料采购合同、商品房预售合同等。
四、项目公司股权转让相关法律风险
? 信息不对称的法律风险
? 收购协议及程序的法律风险
? 主体资格、资产权属的法律风险
? 行政干预的法律风险
? 项目公司资产与负债现状
? 项目公司拟开发房地产开发项目基本状况
? 项目公司拟开发房地产开发项目是否已取得的政府批复文件。
? 项目公司是否已签订各种与房地产开发项目有关的合同、协议。
? 土地补偿价款的支付情况。
? 拆迁方案、拆迁补偿安置方案和落实情况、拆迁补偿款的支付情况
? 土地出让金及相关税费（包括四源费）支付情况
? 项目公司拟开发房地产开发项目现状，包括是否已完成拆迁，土地是否已平整，各种市政管线是否已接到项目红线范围内（七通一平），是否已开始施工以及工程进度情况。
? 项目公司除了该房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务。
该房地产开发项目用地是否存在任何权属、使用纠纷；与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合、向其支付费用
? 就该房地产开发项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等。
? 有无其他影响公司及项目重大利益的情况。
五、项目公司交接
? 公司工商登记的相应变更
? 公司档案材料的整理、移交
? 签订的合同、协议的处置
? 公司资产清理及归属
? 公司印章的交接
? 公司证照、文件的移交和重新办理
? 目标公司管理权的交接
? 工作人员的交接
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