随着业主不断入住新建小区，业主与物业的冲突越来越多。小区业主与物业冲突起因是业主车辆进出小区应否收费：物业要求业主交费，否则，不能进出小区；业主认为进出自己的小区理所当然，不应交费。冲突的方式表现为：物业组织保安在业主车前阻拦，业主强行冲撞，矛盾升级后，双方或单方报“110”，要求公安机关处理，业主与物业的矛盾就转移到基层民警手上。从法律关系看，业主委员会是自治组织，是业主大会的执行机构，物业是由业主委员会通过合同形式聘用的组织，根据合同约定从事小区内的物业服务工作，二者是雇主与雇员的关系，双方的权利义务由合同事先约定。小区依法成立业主委员会，小区业主进出小区是否收费应当根据小区业主大会表决通过决议后，由业主委员会与物业服务企业签订的合同执行。如果合同约定按通过的业主大会表决通过的标准收费，根据民事活动的意志自治原则，全体业主应当遵守。当个别业主不遵守交费规定，物业采取拦车方式收费，双方或一方报警后，“110”民警应当明确地告知物业，可以根据合同约定，通过诉讼解决他们的冲突，不宜以拦车这种极端方式阻碍业主车辆的进出，不让业主车辆进出小区是不对的。因为，业主车辆进出小区属于宪法上的通行权，属于自然人固有的权利，而收费则属于民事上的权利，以双方有约定为前提。由于通行权的法律位阶高于收费权的法律位阶，当二者发生冲突时，低位阶的法律应当服从于高位阶的法律。所以，遇到此类警情，“110”民警应当优先保证业主的通行权，对物业一方可告知其权利救济的诉讼途径。如果小区没有成立业主委员会，物业与业主之间没有签订收费合同，物业收取业主的通行费，如果业主自愿，公安机关不宜干预。如果业主不自愿，保安用强行拦车方式不让其通行，业主打“110”报警。“110”民警可以明确告知保安的行为违法，属于敲诈勒索，情节严重可能构成犯罪，民警应当对保安训诫。如果保安辩解是根据物业经理要求行事的，那么，在查证属实之后，物业经理与保安构成共同违法或犯罪，公安机关应当对其训诫。如果保安拦车的情节严重，履行法定程序后，可对物业经理及保安行政拘留，情节极为严重的，应当依法立案，通过司法程序，追究其刑事责任。在民警处警中，物业可能会出示当地物价部门的收费依据，以证明其收费行为的合法性。由于物价部门出具的文件，仅仅是对物业收费标准的一种指导，物价部门无权对第三方设定民事上的权利义务。物业与业主之间权利义务关系，必须通过合同约定。
（作者单位：江苏省公安厅李富成）
具体操作：
1.了解并报告现场情况，请求指令或支援。
2.制止过激行为，维护现场秩序，防止事态失控。
3.因物业承诺事项未落实、物业管理费用等引发的纠纷，当事人要求调解的，民警可以帮助协调解决，经协调达不成一致意见的，告知双方到物业主管部门解决纠纷或向人民法院提起诉讼。
4.对以车辆堵塞通道的方式扰乱小区正常生活秩序的，民警可对车主进行劝解，不听劝解的，收集相关证据，依法对行为人予以治安处罚，对车辆按照违反治安管理的工具予以处理。
5.填写、存储接处警记录；处警结果需要制作法律文书的，按有关规定办理。
注意事项：
1.民警处警的主要任务是平息事态，预防和及时查处物业纠纷引发的违法犯罪行为。
2.民警不宜介入物业纠纷的实质内容，明确告知当事人通过民事途径解决；必要时，报告指挥中心通知物业行政管理部门、业主委员会、开发商等相关单位派员到场协调处理。
物业公司在处理业主家中失窃情况的处理流程及原则
1、案发后，物业公司相关人员及时与警察到现场，慰问业主了解案件，同时派人查看案发当时各岗位巡查记录是否有异常，清楚公司是否或应负的责任。（一般情况下记录都没问题）
2、业主肯定对公司不满，应耐心讲解社区安全管理部的职责和当时的巡查记录。案件交由派出所处理。在现场有警察，沟通不会有冲突，沟通应该没问题。
3、物业公司处理这类事件要有一个原则——“尽快处理，减少影响，必要协议”。如果业主接受事实，并交派出所处理，还需多与业主沟通，并承诺加强安全防范。如果业主反应激烈，物业公司在认定不是己方责任情况下，可依据合约商谈，如果业主通过此事在社区造成不良言论，影响到整个社区，物业公司要也业主做思想工作，耐心说服，同时为了减少影响可以以“送管理费”的方式补偿业主的损失，但必须定下协议不再追究物业公司责任并不再发布影响公司形象的言论。
4、一般小区发生盗窃案，物业公司是有相关的责任，只是轻重的问题，所以在不能解决纠纷的情况下，为了减少负面影响，采取“送管理费”方式安抚业主，是一个不错的方法。
公开公正透明，是沟通的最好良方
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