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乐活按语
IMF的数据仅供参考
国际货币基金组织（IMF）是干什么的？简单来说就是维持世界货币汇率稳定的。在国际金融体系中相当重要。
几天前，IMF突然关心起加拿大房价，而且在一份报告中重点提及大温地产价格有可能被高估51%！
尽管是一家之言，但小编还是决定介绍给大家供参考。
IMF观察房价的准则被称为“基本面”，基本面的意思就是一个地区的房价与当地居民的收入关系，在也被称为静态借贷能力（SBC），小编的理解是有点像加拿大央行搞出来的贷款压力测试，就是根据贷款人的收入测算他们实际供房子的能力。
IMF表示，任何家庭的收入都可以分成三部分预算：
1、维持日常生活开支。
2、储蓄。
3、还债。
IMF表示，比较理想的状态是三部分预算保持1:1:1的关系。
如果一定要极端一点，可以是维持日常生活开支和还债的比例达到1:1。也就是一个家庭的全部收入一半用于生活一般用于还债。
但前提是还的债不是信用消费，而是房屋抵押贷款。因为房屋抵押贷款是为资产还债，具备投资属性。
按照这个原则计算，加拿大BC省的大温地区和维多利亚地区以及安省的大多伦多地区都严重偏离了房价的基本面。
也就是当地居民不可能凭借当前的收入购买当地基准价格的房产。
IMF表示，当地的地产经纪会告诉客户，“不要觉得房子贵，因为再贵的房子都有买家出价，成交价是真实的，供不应求的房子理应涨价。”
IMF分析说，地产经纪的道理不完全正确。
因为市场定价和真实价值之间经常会出现背离，而造成背离的主要因素是一小撮不理性的买家，他们的特征是：
1、坚信房价会持续不断的上涨，总有人接棒手里的筹码。
2、他们的钱需要经过不动产过滤，也就是我们常说的洗钱。
当这两种人形成合力时，房价就开始背离基本面，本质上这与庞氏骗局没有区别。
IMF继续解释说，当这种效应达到峰值时，人们会突然意识到房价不理性，然后会出现不计成本抛售套现的一小撮卖家，他们会把房价打到基本面之下。
房价无论向上背离还是向下背离都需要外界的诱因，比如利率下降、货币超发；比如经济衰退、失业率上升、贷款收紧等等。
IMF表示，如果说过去10年大温地产的房价具备了向上背离的一切条件，那么未来几年，大温地产可能面临房价向下背离的全部要件。
黄三水说，IMF的理论听起来有点抽象，他本人还是乐观看好2020年大温地产市场的。
报告的最后，IMF公布了他们测算的加拿大几个主要地产市场房价背离基本面的幅度。
背离幅度最大的是大多伦多地区，该地区房价比基本面高出54%！IMF相信该地区的房价增长完全以来宽松的信贷政策，但这种政策未来不可持续。
背离幅度第二大的是大温哥华地区，该地区房价比基本面高出51%！
另一个上榜的BC省地区是维多利亚，该地区房价比基本面高出22%！
小编再次强调，这只是国际货币基金组织的观点，仅供大家参考。
因为一点泡沫不存在，房价和基本面完全一致的地产市场非常罕见！
来源：乐家网canadamls
责任编辑：林伯宴
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