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一、案件情况
2008年2月26日，A公司与B公司签订了《建设工程施工合同》，由A公司将某住宅小区的建设工程发包给B公司建设，合同约定工程范围包括3栋住宅及地下室工程，工程质保金为工程造价的5%（约300余万元），合同附件《工程质量保修书》约定屋面防水工程保修期为5年，电气管线、给排水管道、设施设备等配套工程保修期为2年，自工程竣工验收之日起计算。同时合同约定，B公司应当自接到A公司通知之日起3日内派人保修，否则有权委托他人保修，维修费用自质保金中予以扣除。
该工程于2010年8月10日竣工验收合格，双方在项目施工及施工后因工程款、工程质量、质保金的退还等发生多次争议。工程因地下室漏水、露台沉降、电梯隔音墙材质不符等各种原因，产生了100万余元的维修和返工费用。2019年1月，B公司起诉A公司要求返还质保金300余万元，并支付利息。

二、此类争议中被告的抗辩思路
     （一）需要首先明确保修期限
根据合同约定及《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五、装修工程为2年。该保修期限的规定为强制条款，合同约定的保修期限低于该最低年限的无效。
对于部分施工究竟属于主体工程还是防水工程，应当结合技术规范及技术人员的意见综合判断。
（二）发生维修、返工的部分是否属于B公司的质保范围，是否超过保修期限
此要点为本案的争议焦点，作为被告主张在质保金中扣除因维修、保修的费用，需要证明以下内容：
1、结合工程技术资料包括施工图纸、竣工结算等资料首先确认原告的施工范围，以及维修、返工的部分属于原告的施工范围。
2、需要收集发现需要维修、返工事项的明确时间，以发现时间是否在保修期内判断是否经过保修期，因为发现时间与维修时间、返工时间存在时间差是合理且是必须的，尤其是费用的支付时间，可能在维修、返工完成之后才进行支付。  
3、需要收集发现需要维修、返工事项后对承包人的通知信息：本案根据合同约定，在发现需要维修、返工事项后应当通知承包人，承包人在3日内未作出保修才能另行委托第三方进行维修和返工。
4、需要收集维修、返工对应的合同、付款凭证：维修返工的范围需要与保修范围一致，合同与付款凭证一致，费用的金额有相应的工程量清单、计算方式等予以佐证。  
5、需要收集双方是否针对质保金返还进行过函件往来，未支付的原因在哪一方。
本案中的争议点在于，原告认为花线的更换、电梯隔音墙、露台沉降、业主间房屋漏水等项目均不属于自己的施工范围，属于自己施工范围的也已经经过保修期限。承办律师结合上述收集到了资料，对每一需要维修或者返工的项目，对应原告竣工结算资料的哪一份、发现的时间、属于合同约定的什么工程部分以及对应的保修期限均形成了明确书面意见，经过开庭审理及庭后沟通，法院最终采纳了承办律师的大部分代理意见，最终判决在质保金中扣除各项维修、返工费用100余万元。

三、对发包方的法律建议
由于工程保修期限较长，证据容易发生毁损灭失，尤其是民营公司对于此类争议证据意识不足，导致在工程质量有问题的情况下仍然要全额支付工程款或退还质保金，针对此问题，律师建议如下：
1、在工程竣工验收前就已发现的质量问题，应当不予验收，书面通知承包人进行修复和返工，并扣除对应的费用及违约金；
2、在工程竣工验收后才发现的质量问题，应当书面函告承包人进行维修和返工，并限定期限；
3、如承包人未维修或返工的，委托第三人进行维修和返工，并做好证据保存工作，尤其是维修返工之前的状态应当以照片、视频或第三方鉴定进行记录；
4、在施工合同或后续往来函件中明确双方的送达地址及联系人，做好过程中的沟通记录及送达工作，为可能发生的争议做好准备。
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