小产权房并不是一个法律概念，是人们在社会实践活动中一种约定俗成的称呼，其名称的来源是与大产权房相对而言。这类房子通常包括农民房、村委房、集资房和军产房。按照现行法律规定，此类房屋在不动产登记部门不会给予备案，不得确权发证，也就不构成法律意义的房屋权属，因此不构成房屋所有权。但小产权房依然具有占有、使用、收益的物权属性，并在特定情况下由非法向合法进行转化，譬如农民房、村委房、集资房发生在本乡本村范围内的集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖，按照法律应该认定为有效。
近日，找到栏目组寻求帮助的蔡女士，几年前购得一套小产权房，如今入住成难题。只因开发商称自己购房的尾款未交清。明明按照开发商的要求交付的尾款，怎么就说自己尾款未交呢？今天BTV科教频道《律师帮帮忙》首播14：00分，重播21：30分的节目中，来自北京市盈科律师事务所的刘延俊律师和郑素洁律师，将在节目中为蔡女士支招，帮蔡女士走出困境，依法维护自己的权益。
案例回顾
蔡女士几年前购买了一套小产权的房产，2011年，交了第一期的首付款。2012年，又交了第二批的房款。当时与开发商约定是2013年交房，但是开发商不知因为什么原因，中途停止建房了一段时间，随后在2015年房子建成。当负责人通知蔡女士交尾款的时候，蔡女士就按照开发商的要求及时交纳了房屋的尾款，并拿到了房屋的钥匙。
在交齐全款后，因为房子所在的位置比较偏，蔡女士一家一直没怎么去过自己的房子中。就在2017年，蔡女士准备对房屋进行装修时，却发现已经有工人在房间内进行装修施工。看到这样的情景蔡女士有点懵了，随即急忙联系物业，物业公司对此情景的解释是，由于蔡女士没有结清房屋尾款，致使她所购买的这套房屋无法正常入住。
对于交款的事情，蔡女士觉得自己甚是委屈，明明自己已经按照开发商的要求交清了尾款，怎么又变成没交呢？迫于无奈，蔡女士在2018年将当时收自己房款的出纳诉至法院，并获得胜诉。可是出纳却以自己没有存款为由，并没有向蔡女士支付这笔房款。
律师支招
在听完蔡女士的陈述后，刘延俊律师表示，目前对于小产权房的状态，国家政策是不倾向支持，但是有些地方也不明确表示反对。比如同村、同集体的经营组织成员之间的买卖，从法律上来讲还是有效的。但是对于城镇居民购买的小产权房，一般认定是无效的。这里我们必须强调一点，就是公民的财产权利还有其他权利是应该得到法律的保护的，比如说小产权房的居住使用权，以及关于房屋的财产权利，是应当得到法律保护。
对于蔡女士的情况，经过初步判断，应该是同一栋楼收的同一笔款，同时蔡女士获得钥匙的环节是很关键的一个点。蔡女士所获得的钥匙不管是通过财务人员还是房地产开发公司就已经视为交付房屋。另外财务人员的收款行为可能已经构成了一个表象代理，需要蔡女士通过其他证据看看是否能佐证开发商已经收到房款，如果能证明的话，那么蔡女士的权利还是能得到保护的。
刘延俊律师建议蔡女士，应当以居住使用权利来提起相关的诉讼，诉讼的主体应该是现在占有当房屋的个人或者是相关单位，其他人可以列为第三人。我们要申请主张这个房屋归蔡女士来进行居住。毕竟蔡女士通过签订合同获得了租赁物的使用权，在这种情况下可以要求现在居住的人或者使用的人对房屋进行腾退，然后由蔡女士享受居住使用权。如果蔡女士不知道是谁在居住使用自己的房子，可以去当地公安机关通过报案的方式获得对方的确切信息。如果经过公安机关的调查，确定是开发商行为，蔡女士可以把开发商列为被告。
听完蔡女士的陈述，郑素洁律师表示，小产权房适用法律复杂，国家的态度也不是很明朗。然而在特定条件下，小产权房可能从不法状态向合法状态进行转化。比如已经购买农民房、村委房、集资房的夫妻一方或者双方的户口迁入了本乡本村的集体经济组织，军产房已经由军队腾让出了土地并补缴了土地出让金的等等情况的发生，因为没有相关的法律法规予以明确的规定，所以法院对于小产权房的处理结果也是不统一的。
对于蔡女士提出的尾款的付款问题，需要看付款的主体能不能视同就是房地产开发公司，如果收款的出纳就是开发公司的员工，那么可以以他的职务行为来认定，付款已经对房地产开发公司产生了付款的效力。
据蔡女士提供的两个收款的收据来看，两个不同的收据上，所盖的章是两家公司的，两家公司之间是不是存在着一些人员和财产混同的问题，仅凭现有的证据是很难被认定的。需要结合多个证据来证明混同的问题，而且关于混同的通常情况，作为蔡女士个人来说是很难证明的。
对于蔡女士所担心的，在起诉开发商后开发商采取断水断电的行为，郑素洁律师告诉蔡女士，依据相关的规定，无论是开发商还是物业公司，都没有通过断水、断电的行为，来阻碍有居住权的人来行使居住权。如果开发商或者物业有这样的行为发生的话，蔡女士可以采取一个行为保全的方式也可以通过提起诉讼来排除别人对你的妨碍。