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听老伊讲给您
最近如果有出售房产或者置换房屋的朋友应该有所体会，房子的成交难度已经越来越大。比如前几天网上流行了这么一个故事，也是一个二线城市，一对夫妻和自己的爸妈住在一起，早些年此前公婆的积累和丈夫的努力，这个家庭一共在城市买了三套房，其中有一套自己居住，剩下两套进行出租，生活还是很不多的。不过，由于家庭把大部分的收入都投入到房产之中，手里的现金并不富裕，但就像他们自己说的，这都不是事，实在不行卖套房子钱就有了。
可前一段时间，婆婆生病住院需要动手术，可手里的现金不足以支付手术费。可他们心里并不慌张，大不了买一套房子就是了。于是媳妇将其中一套位置离市中心较远的房子挂在中介售卖，可令他们每一个人心凉的是，房子挂出去三个星期，除了上门拍照的几家中介之外，就没有真正的购房者来看房，眼看婆婆的手术已经不能再拖了，但房子这种行情又让他们看不到交易的希望。
中介告诉他们，现在楼市行情不好，价格有下跌的趋势，想要尽快成交，怎么也得优惠个15%~20%才可以。听到这些，一家人都傻了眼，可事情发展到这种地步，没有别的选择，只能硬着头皮降价甩卖。
老伊自己家庭的投资性房产早在2017年之前就清空了，当把房子卖掉之后，虽然家人没怎么埋怨，可看得出，他们心里并不平静，好在家里比较团结，没有什么抱怨的声音。不过，外在的压力就不是这样了，质疑和嘲笑的声音不绝于耳，老伊呢？就当了接近两年的傻子，即便最后证明我是对的，但好像也没什么值得开心的，因为过程中涉及到的人性，让人觉很不爽。
为什么房子要早卖，而不是像股票那样，等下跌趋势明显之后再抛售呢？因为不动产与股票投资不一样，它们缺乏流动性。在投资界有这么一句话，很多投资经理也都会提到，“房价的顶点即底点”。听起来好像有点驴唇不对马嘴，但其实不然。我们可以想象一下，房价上涨到最高点的那一刻，意味着房价要拐头向下，刚开始趋势并不明朗，等下跌趋势让购房者也能感受到时，即便是刚需也不会着急出手，准确地说应该是不会因为内心的恐惧而慌忙购入，大家都倾向于等，总有种晚一会儿买，就能捡到更多便宜的感觉。
而对于卖房人来说，不能在最高点将房子卖掉本身就是种遗憾，与投资股票一样，参与者都会有种损失厌恶的心理，不愿意看到自己的错误决定带来的损失。可实际上，错误就是错误，金融市场永远是冰冷的，不会因为哭喊就能让人有一次读档重新来过一次的机会。与股市不一样的是，房价的变动比较缓慢，出售的一方不会因价格每时的波动而刺激到脆弱的神经，所以也就不会让因错误判断造成损失的感觉时刻缠绕着自己，于是就会按照相对比较高的价位，去销售自己的房子。这也就是房价开始下跌时，成交量大幅萎缩的原因。
（北京）
（广州）
那么房价现在下跌到哪个阶段了呢？老伊认为仍然处于房价下跌的初始阶段，这个阶段最明显的特征是，成交量萎缩，成交价格缓慢下降，投资心理预期并未彻底扭转，而最初的这个初始阶段也会分为第一层次和第二层次。
第一层次是指，二手房在中介的报价已经出现较房价高点明显的下降，但统计局每月公布的数字，环比并未出现明显的下滑。此前文章的内容中老伊提过，有段时间，大家明显感觉房价在下跌，尤其是几个著名房产APP的二手房成交价格一直在下降。可为何公布的统计数据中，我们这个城市的房价还是上涨的呢？原因很简单，因为统计数字是根据买卖双方在办理过户时的报税成交价进行统计的，而这个报税价有个底限，只要不低于这个底限，都能报税成功。很多中介为了让买卖双方更满意，会在报税的时候压低报价，但会报出高于此小区其他房产的报税价格。这就让统计数据出现误差，相对于市场真实价格走势，出现滞后的现象。
第二层次是指，统计局公布的数字开始出现下滑。当这种情况发生时，证明楼房的报税成交价格，也已经出现下滑，这样会让相关部门和市场参与的老百姓都感受到房价真真实实在下跌，虽然大多数人的预期仍未彻底改变，但部分人的预期已经有所调整，开始有越来越多房子要出售的信息。那么目前我们处于哪个层次呢？
根据统计局公布的2019年9月70大中城市二手住宅销售价格指数我们能够看出，与上月环比下降的城市很多，同比下降的城市也开始增加，这与今年上半年形成了鲜明的对比。也就是说，现在只有部分以一二线为主的城市进入到价格下降阶段的第二层次，多数二线城市和三线城市还处于第一层次之中。未来，当图片上绝大多数城市的环比数据都出现下降时，也就意味着全国楼市都处在第二层次之中，开始往楼市下跌的第二个阶段冰冷期迈进了。
至于冰冷期有哪些特点，我们下周再讲吧!如果要老伊给出楼市的投资意见，那么我还是维持我此前的结论，投资性房产需要尽快售出，不过现在能不能卖出又是一回事了。刚需的需要买房的朋友不要着急，您如果没有特别指定的区域，可以去城市中各个中介留下买房信息，等价格合适的，户型合适的，而且位置又满意的房子出现时再出手也不急，关键是需要耐心，等需要急用钱的房主出现。
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