10月21日澳洲房市本周焦点随着利率趋近于零,还有何措施可以刺激经济发展?-安徽艾约塔硅油

您的位置：网站首页 行业动态 10月21日澳洲房市本周焦点随着利率趋近于零,还有何措施可以刺激经济发展?

10月21日澳洲房市本周焦点随着利率趋近于零,还有何措施可以刺激经济发展?

阅读量：3670229 2019-10-22

01
随着利率趋近于零，还有何措施可以刺激经济发展?——越来越清楚的一点是，货币政策在发达国家已经不像以前那么有效了。随着澳大利亚现金利率渐趋于零，澳大利亚政府和澳储银行（RBA）还能做些什么来刺激经济发展？下面列出了一些有可能被提上议程的举措。
●负利率
负利率就是为了迫使个人、企业、政府消费，和银行放贷。当钱失去了价值的时候，持有货币就显得没什么意义了。现在许多国家都是负利率——例如欧元区和日本。在这个阶段，澳储银行看似不太可能走到负利率这一步。
●量化宽松
这是澳储银行还尚未考虑的举措。全球金融危机之后，量化宽松在许多国家中变得普遍起来。日本几十年来都在采取非常规货币政策。基本上，量化宽松就是造新钱——俗称政府“印钞票”。如果利率降至为零，澳储银行就有可能考虑购买政府债券以增加货币供应量，提高个人、企业、政府的投资、放贷和支出。他们还可以效仿英国宣布脱欧时英格兰银行所采取的措施——以接近现金利率的利率给银行发放定期融资贷款。
量化宽松的成功率参差不齐——在美国和英国通常被认为是成功的，而在日本则不那么成功。这个政策在解决短期经济危机局势的时候效果很好（全球金融危机之后的美国和脱欧后的英国），但是对于存在结构性问题的国家来说（日本人口的迅速老龄化），这个方法可能效果不佳。
●对银行施压，使其将降息红利全部让渡
如果借款人不能从降息中获得全部利益，那么降息就没有什么用处。本周早些时候，Josh Frydenberg（澳大利亚财政部部长）要求澳洲竞争与消费委员会（ACCC）调查为何银行不把红利全部让渡，而联邦银行很有可能对银行施加压力，让它们完全让渡出降息红利。
●减税
今年已经削减过所得税，并且联邦政府也已经为进一步减税制定了分阶段的计划。不过下一个计划要到2022-2023年才能实现。本财政年度公司税率也被下调，并且将于2021-2022财年再次下调。随着经济的放缓，这些减税的安排可能会被提前。
●增加公共项目支出
我们可能会开始看到更多在例如新路、新桥、学校、轻轨列车、医院这些方面的支出。
现在是政府借钱修建这些公共设施的好时机——低利率将振兴经济。但弊端是政府喜欢预算有盈余。下一次联邦预算将在明年三月出台，我们可能会看到比今年有趣得多的预算。
●放宽规划限制（和其他方面约束）
建筑的审批量下降超过40%，放宽规划限制可能有助于重新启动建筑行业。对其他行业来说，放宽任何限制条件都有可能推动行业的发展。
●尝试影响全球经济放缓
祝其好运！澳储银行和联邦政府可以影响澳大利亚经济，但针对贸易战，脱欧和欧洲经济衰退等问题可以做的就很少了。
02
为什么租金控制无效——在许多大城市，越来越多租客的租金超过家庭收入的30%，严格来说，这将他们置于“住房压力”之中。租客比起房东往往更年轻且收入更低，这导致了一种代际不公平感。
越来越多的租赁立法正在被审查，而墨尔本去年对租赁法进行了一次大修，这也是几十年来的第一次。在全球范围内，租金控制已成为热门话题。自2020年1月1日起，加利福尼亚州未来十年的年租金涨幅将限制为5%。俄勒冈州已将年租金涨幅限制在7%。柏林也已经采取了进一步措施，在未来五年内实行了租金冻结，而巴黎则重新启用了在2017年废弃的租金冻结政策。
租金控制听起来像是一个简单的方法来控制高租金城市的租金水平——只要告诉房主他们可以向其投资物业中的租户收取什么费用就好了。但问题就是，它很少能够像你所期待的那样运作，而且这会比保证足够的住房带来更多的负面影响。
第一个问题就是租金控制阻碍了更多租赁型房产的开发——租金封顶通常会使新房建筑陷入财政困难。其次还会减少对现有租赁物业的维护——通常来讲，房主只可以在上一租客离开的时候涨租金，所以也会等到那时候再花钱对房子进行维护。鉴于收益率低且情况没有什么改善的可能，对现有物业的投资，也变得不那么有吸引力了。从长远来看，这阻碍了人们进入租赁市场——在许多长时间采取租金控制的城市，租房需要等候很长的时间。
尽管租金控制在其他国家是很受欢迎的控制租金水平的方式，但这一政策似乎不太可能在澳大利亚任何地方实施。澳大利亚的城市很少会在很长一段时间内看到租金水平的强劲增长，部分原因是其拥有发达的建筑业，相对良好的规划控制以确保足够的住房，以及投资者对住房的热情。
目前，霍巴特的租金压力最大——空置率非常低（低于1%），而且每个出租房源的浏览量都非常高。在过去的12个月中，租金上涨了9%。相比之下，悉尼和墨尔本有很多在建楼房——租金不是渐趋平稳（墨尔本），就是在倒退（悉尼）。不过，霍巴特的情况似乎有所改善——霍巴特是过去12个月中建筑审批数量有所增加的两座城市之一。
03
墨尔本和布里斯班供过于求的问题已解决，但是悉尼还需要更长的时间——三年前，公寓的供过于求很严重，但是本周澳储银行强调，住房供应很快将成为一个新问题。目前看来，墨尔本和布里斯班已经不存在供过于求的问题，但这个问题还将会困扰悉尼更长一段时间。
如何衡量供过于求呢？价格上涨（房价中值和租金）在房屋供应水平高的地方会产生一些误导——通常这些地区的公寓质量都有很大提高，而价格上涨正是反映了这一点，而不是高需求。在这些高度发展地区，并不是所有的空置公寓都放在了我们的网站上，所以空置率很难计算。虽然在售房源的买家浏览量可以说明一些问题，但是所有的新开发地区的浏览量往往都很低。因此，我在看realestate.com.au（买房网总公司）每一套出租公寓的浏览量时，把地区限制在了高度发展地区。在所有地区里，霍巴特的实力最强，但是，这个城市正在经历一场房屋租赁危机，这种情况不会在高度发展地区出现。
有趣的是布里斯班内城区租客的活跃度。布里斯班原本被认为是受供过于求影响最严重的地区之一，但是却看到了强劲的租赁需求。而且，开发商也看到了相似的情况。供过于求的困扰似乎已经过去。墨尔本，最多公寓开发的地方，也呈现出了高需求的态势。在租赁市场的另一端，悉尼的Parramatta地区的需求情况量很低，甚至低于珀斯这个五年来市场都在面临挑战的城市。
这意味着什么呢？悉尼的高供应地区的租金水平有望继续下降。而墨尔本和布里斯班可能很快就会需要新的房屋供应，以防止租金上升。但鉴于目前住房审批的情况，这种情况不太可能会很快发生。
Realestate.com.au（买房网总公司）公寓浏览量城区排名

数据截止2019年9月的6个月期间内
数据来源：realestate.com.au（买房网总公司）
04
房价中值有望达到200万澳元城区——房价中值为100万澳元的城区曾经被认为是优质城区，但在悉尼已不再如此。在悉尼，即使花费200万澳元也可能无法入住像Rosebery这样的优质城区。Rosebery是一个靠近悉尼机场的前工业城区，它的房价中值有望在未来两年里突破200万澳元这一水平，又或许更早。布里斯班的Teneriffe距离成为第一个房价中值达200万澳元的城区也不远了。但与Rosebery不同的是，Teneriffe是布里斯班最好的城区之一。珀斯的高端市场继续回暖——Swanbourne在过去12个月内房价涨幅达17.4%。如果珀斯的高端市场持续复苏，那么这个城区的房价中值会和Rosebery在同一段时间内达到200万澳元。
各城区房价中值（12个月）与房价中值年变化率