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在深圳读书的学生娃
又有好消息！
深圳又添一所名校附属公办学校
它便是——
华东师范大学附属深圳龙华学校
学校选址已经定了
就在龙华上塘片区

深圳作为一线城市在科技、金融等方面的成就有目共睹，但是在教育方面却一直备受诟病，这与深圳这座年轻的城市缺乏文化沉淀有着很大的关系。 目前龙华在教育方面的短板尤其突出，虽然龙华成立行政区后平均每年新增学位超过1万个，但是缺口依然很大。比如上塘片区高端楼盘林立，却缺少与之相匹配的高端教育资源。 
1终于，重磅好消息来了。（10月18日）晚上，龙华区政府、华东师范大学教育集团和中国金茂三方在上海金茂大厦君悦酒店举行了合作备忘录签署仪式，正式引进华东师范大学附属深圳龙华学校，主动将外省市优质教育资源引进龙华，为龙华的教育发展提供了一个新的思路，相信此次学校的引进工作，对于龙华乃至整个深圳教育水平的提升都可以起到积极的推动作用。图：签约现场
深圳市龙华区委常委、区政府党组成员马里，龙华区教育局局长王玉玺，华东师范大学副校长、华东师范大学教育集团主任戴立益，中国金茂控股集团有限公司高级副总裁、华南区域总经理魏浙等领导和嘉宾出席了签约活动。
马里常委致辞：在深圳建设中国特色社会主义先行示范区之际，华东师范大学与龙华教育合作办学恰逢其时、恰乘其势，正是大有可为的好时机，对于提升华东师范大学教育品牌影响力、优化集团办学布局，推动龙华教育高质量发展、提高基础教育办学水平都有重要意义。

据了解，签约的学校选址于龙华建设路与民塘路交汇处，南面紧邻岳盟工业区旧改，西面与龙华金茂府仅一路之隔。学校占地面积24400平方米，总建筑面积52000平方米，是一所54班九年一贯制公立学校，将实施小班化、个性化以及双语教学。华东师范大学附属深圳龙华学校将于2020年开工建设，2021年正式投入使用。
图：紫色教育用地即学校位置 

图：学校用地现状
这无疑是一石激起千层浪。深圳公办教育“痛点”日益突出：公办学位缺口年年预警，名校学区纠纷频现，就连中考升学率都在逐年降低，2019年深圳中考公办高中的录取率仅44%左右，意味着56%的孩子被淘汰。深圳教育痛点甚至引起中央关注，8月18日中央关于深圳建设社会主义先行示范区的“意见”中，专门强调深圳” 要多建中小学、普及高中”。
在这一背景下，龙华教育局和央企中国金茂共同引进华东师范大学附属深圳龙华学校，是深圳教育迈向全国高水平的一次重要事件。
2提起华东师范大学，大家应该知道她是中国顶尖学府，由教育部直属。位列世界一流大学建设高校A类，先后入选“985工程”、“211工程”。在中国大学排名中，华东师范大学也一直位居前列，师范类院校中仅次于北京师范大学排名第二，中国仅有的两所评级为“世界高水平大学”师范院校之一。华东师范大学也是培养优秀校长的“黄埔军校”。 
来源：艾瑞深中国校友会网2019年最新评级
2017年3月华东师范大学为了更好的统筹和整合优质教育资源，正式成立华东师范大学基础教育集团（注：2019年更名为华东师范大学教育集团）。以最新的理念研发最新的课程，做到覆盖学校发展“全流程”、教育教学“全环节”、资源支持“全学科”。 
在附属学校中，华东师范大学二附中是上海唯一一所教育部直属的重点高中，目前上海唯一全部学科都有特级教师的学校。高考录取率方面，重本率可以达到98%，本科率接近100%，是上海公认的顶级名校。毕业生被北大、清华、复旦、上海交大等名校录取的学生超过毕业生人数的60%，综合实力方面，深圳排名第一的深圳中学相比华东师范大学二附中也要逊色不少。 
在2018-2019年《全国百强中学》名单中，第二附中当选为上海四大中学。


高考升学率也非常优秀，每年高考录取率都在95%以上，考入清北的学生人数更是傲视上海。2019年，华师二附共计48人被清北录取，比深圳高考整体成绩最好的深圳中学多出了整整18人，完全超越“四大名校”。

图：华东师范大学二附中 小学方面，华东师范大学附小办学60多年，是上海普陀区的顶尖学校。初中方面，华东师范大学二附中附属初中在上海闵行区中考也一直名列前茅，宝山校区更是在办学第一年中考就取得了该区第一名。华东师范大学所办的每一所附属学校办学理念都一脉相承，每一所都是名校。 
据悉，华东师范大学附属深圳龙华学校学校将会传承华东师范大学二附中的核心教学理念。华东师范大学方面将会输出自身先进的教育理念和管理体系，包括校长在内的师资力量都会由华东师范大学精心筛选，确保华东师范大学附属深圳龙华学校拥有国际优秀水准的管理和师资力量。 
3据了解，在引进学校的过程中，中国金茂作为央企动用了所有的资源，在众多优质学校中选择了华东师范大学这所历史悠久的名校。不得不说中国金茂是一个成功的城市运营商，不仅有强大的综合开发运营能力，还有非常前瞻性的眼光和强烈的社会责任感。在深圳首创“配套先行”的理念，金茂府幼儿园作为龙华首个绿色双标幼儿园已于10月16日开园。 图：金茂府幼儿园 
华东师范大学附属深圳龙华学校
师资、硬件等实力究竟如何？
能为深圳学生们带来怎样的利好？
首任校长由华东师大选派
延续华东师大第二附中的配置
听完我的介绍，大家是否对这所学校非常期待呢？其实我们对于华东师范大学附属深圳龙华学校的期待可以更高一点，前所未有那种“高”，因为她具备成为名校的所有素质：师资方面：
被称为“培养校长摇篮”的华东师范大学将为华东师范大学附属深圳龙华学校委派第一任校长，同时，学校的师资团队将在华东师范大学的指导下进行遴选。
而深圳龙华区教育局，对教师的招聘要求也是全市最高的，曾因26--30万高薪招聘400名在编教师还登上了热搜，今年秋招会前两场招聘就有清华、北大74人、博士22人入围体检，招聘质量再创历史新高。
目前龙华的教师队伍硕博研究生比例已经达到了86%，加上华东师范大学优质教师资源的引进，华东师范大学附属深圳龙华学校将组建一支有经验、高素质、高责任感的师资队伍。
图：2019年秋招情况，截取自龙华教育官微生源方面：
稍微关注教育的朋友应该都发现了，龙华近几年教育水平得到了很大进步。深高北、高峰学校、新华中学等学校排名都有明显提升。除了区政府资源大力投入外，归根结底还是因为生源发生了质变。
龙华尤其是红山和上塘片区凭借绝佳的地理位置，大量高性价比的次新房，承接了福田、南山、坂田等片区的优秀人才安家置业。这些人才都是各自行业内的佼佼者，普遍学历都很高，同时对孩子教育的重视程度高，提供“后勤保障”的能力也强。这些人才成为龙华生源发生质变的关键，说红山和上塘片区是深圳顶级的优质生源区一点都不为过。 
硬件方面：
学校的地理位置非常优越，地块方正无任何瑕疵。政府愿意拿出这种核心地块建造学校，可见对这所学校寄予了厚望。
接近6万平米的建筑面积给到华东师范大学附属深圳龙华学校足够发挥空间，区政府也会根据华东师范大学要求，高标准、高规格建造这所学校，包括小学、初中教学楼、食堂、图书馆、综合楼、艺术楼、室内和室外运动场地等硬件设施。
中国金茂也会利用其全国合办43所学校的经验，以及自身对于品质的极致追求，为学校提供经验方面的支持。华东师范大学附属深圳龙华学校大概率会成为龙华硬件条件最好的学校。 
让我们一起期待这所有顶级师资力量、优质生源和顶级硬件配套的学校，为龙华乃至深圳的基础教育提供一个新的理念，树立一个新的标杆。
大胆预测， 龙华的整体教育水平在未来几年会跨越式提升！ 
华东师范大学附属深圳龙华学校的占地面积和建筑面积，在龙华区中稳居第一，这样的数据甚至深圳很多知名的学校都达不到，可以实现其他很多公办学校都都无法实现的教学功能，例如小班制和专业运动场地等。
此次华东师范大学教育集团强势进入龙华，或将会弥补片区内缺乏顶级名校的现状，甚至颠覆龙华区教育质量在全市的排名，改变深圳传统“四大名校”的格局。

华东师范大学附属深圳龙华学校
自诞生起即带有名校基因
值得深圳人的期待！
公办学位供给再次得到丰富
深圳优质教育资源得以增强
每到升学季
深圳人的朋友圈都被这消息刷屏

深圳“上学难”“升学难”问题严峻
一直以来，深圳的教育资源在四大一线城市里面是最为薄弱的，像“上学难”和“升学难”这些吐槽声音一直都在。
从特区建立以来，深圳人口暴增42倍，从31万增加到1302万，而公办小学和普通中学的数量增长速度却远远跟不上人口增长，目前深圳中小学生数量超过100万，远高于北京的91万和上海的80万。
上学难，升学更难，在今年7月的深圳中考中，深圳公立高中的录取率依然在50%以下，甚至比往年大幅度下跌，只有44.4%，创六年来新低！

图片来源：深楼市
据统计，参加2019年深圳中考的考生人数约8万人，44.4%的录取率也就意味着，有将近4.45万的考生无缘公立高中，占报考人数的一半！
深圳教育的痛点有多“痛”？
先看最近有深圳家长在补习班刷的单：
这一现象的背后，是深圳中小学教育在数量和质量上的矛盾：
据深圳统计局官方数据，从1979年到2019年，深圳人口从31万暴增至1302万，30年间增加了42倍。
但是，深圳公办小学数量，30年间只从226所增加至344所，只增加了0.51倍，普通中学（高中+初中）也只增加了15倍，与人口增幅相比，严重不对称，远远不能满足需求。
与此同时，深圳优质教育不平衡的状况同样窘迫。目前，深圳中小学生数量102万，超过北京的91万人和上海的80万人，但名校稀缺，本土“四大”（深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学、深圳外国语学校）令深圳家长趋之若鹜。
正因如此，关于名校学区的纠纷才会在每年的升学季准时上演。



此前相关文章报道中的粉丝留言，大众焦虑可见一斑
尴尬的教育现状，让深圳的上学升学，形成了一个无情的漏斗结构，大量的婴儿争相进入漏斗，幼升小、小升初、中考，在每一个流程中，孩子们被不断挤压，最终能上公办高中的不足一半。
买房之前制图，数据源自深圳2018年政府公报虽然明知不正常，但深圳家长却没有更好的解决途径。毕竟正如上文网友所言：深圳父母9成以上都是高学历的科技、金融等高端人才，更加重视下一代教育，要他们接受自己的孩子只能去技校或者普通学校就读是一件相当痛苦的事情。
与此同时，如果深圳没有为他们的子女提供充足良好的教育，他们可能也就无法安心为深圳贡献，最终能否留住人才也都充满未知。
好在，深圳教育问题引起了政府高度重视，被提升至“先行示范区”的层面。上个月，深圳市召开教育大会，发布《关于推进教育高质量发展的意见》，对深圳发展公办幼儿园、增加中小学位供应、建设高中城、新办重点大学等重大问题，给出一系列解决方案：
2020年公办幼儿园占比达到50%；
到2022年新改扩建146所公办学校（中小学），增加学位21万个，公办学位增幅达25%；
兴建4座“高中城”，新增学位6万个，增幅60%等。
深圳发布教育蓝图后，仅一个月，华东师大龙华学校就宣布落户龙华，可见深圳教育将以“深圳速度”冲刺。毕竟加快建设名校，也是深圳巩固提升核心竞争力的重要因素之一。
3
龙华引进的华东师范附中，能否迅速跻身深圳公办名校之列？在深圳，新名校冲刺深圳名校榜单，已有先例。前有腾讯投资的深圳明德学校，近有今年声誉鹊起的深圳湾学校。它们的名校之路，是由三大因素共同造就的：好生源、师资、好硬件，其中好生源必须被排在首位。
中国每座城市都有一个比富豪榜更受关注的榜单——学校升学率排名。这个排名，是动态变迁的，和区域经济发展有着密切联系。
通过深圳最新8大升学率排名前50和前30名的学校数量分布，发现学校质量和区域兴衰成强正向相关性。

以上表格中显示，近几年来，教育资源从东往西（罗湖-福田-南山-宝安、龙华）发展的趋势明显，而这也与深圳城市发展轨迹完全一致。
背后的原因就在于，当一个片区经济越来越发达，就会吸引越来越多的高端人才进入，他们有着更高的收入，也更加重视孩子教育，当生源素质越来越好，学校教育质量也就随之蒸蒸日上。也就不难理解，为何南山、宝安、龙华近年来教育势头突飞猛进了。
好生源之后，是好师资和好的硬件设施。
近年来，深圳发展最快的黑马，非明德学校莫属。最重要的原因就在于其创校校长程红兵，是中国教育学会中小学整体改革专业委员会副理事长，有着丰富教学经验和先进的教学理念，短短6年时间就带领明德学校教学成绩跃居深圳全市前五。

那么，如果将以上三大要素作为能否成为名校的参照点，龙华区此次引进的肩负重任的华东师范大学附属深圳龙华学校会成为超越深圳“四大名校”的存在吗？
明德学校的相似故事，有望在龙华上演。更有优势的一点是，该学校依托华东师范大学教育集团的全生命周期运营管理，作为公立学校，还得到龙华区政府的大力支持，更多资源倾斜于此，可以想见未来面世之后，大概率会一鸣惊人，成为全市的标杆名校。
再看硬件设施。华东师范大学附属深圳龙华学校的占地面积和建筑面积，在龙华区中稳居第一。就像建面近8万平的深圳湾学校，实现了许多公立学校无法实现的功能，如小班制教学、专业的运动场地和设备、先进的现代化信息教学模式等，让其成为一所真正面向未来的学校，成为深圳一颗冉冉上升的新星。
同样的，建面约6万平的华东师范大学附属深圳龙华学校拥有足够的发挥空间，它也拥有更多可能。同时，规模效应也适用于学校建设，它有着冲刺龙华乃至深圳标杆学校的潜力。

最后，个人认为该所学校有望比肩甚至超越“四大”的一个重要依据还在于：华东师大龙华学校的引进，中国金茂的影响不容忽视，或许会以代建或顾问的形式参与到学校建设之中。
同时，龙华区政府想要将华东师大龙华学校打造成为全市标杆，必然会引用最先进的设计理念，包括并不限于绿色环保环境、信息化教学条件等，而中国金茂在建设公立名校方面有着众多成功案例，强强结合，就硬件设施而言，肯定是超过建校历史悠久的“四大名校”的。
中国金茂在全国建设的公立名校
也许还有一个点可以侧面佐证华东师大龙华学校的水准：中国金茂一直秉持最好的学校配最好的房子的开发理念。此前广渠金茂府引进了北京最牛的第二实验小学朝阳分校，北京望京金茂府引进了景山学校朝阳分校，均是北京排名前列的公立名校，如今龙华金茂府作为金茂集团全国重点项目，它的配套学校水平当然也会相应匹配。
写在最后：
华东师范大学附属龙华学校的引进，无疑是深圳公办教育“痛点”日益突出的一剂良药。因为，华东师范大学附属深圳龙华学校绝不只是借用华东师大的招牌，而是继承其优秀的教学模式和经验，同时通过龙华区政府在师资、硬件等方面的大力扶持，以及龙华高端人群对于孩子教育重视等多种因素，一起碰撞进步，完全具备成为名校的强大实力。
如此高规格建设，在深圳确实难得一见，或许它将改变深圳“四大”格局，颠覆龙华区教育质量在全市的排名，甚至推动深圳教育总体进步。
如此一来，深圳义务教育赶超北上不再只是美好愿景，也许不久的将来就会成为现实。
今年，龙华区新建9所学校：区第三外国语学校、龙腾学校、创新实验学校、区教科院附属外国语学校、龙华第三小学、区第二外国语学校、行知学校、行知中学、润泽学校等9所学校开办。同时，和平实验小学新校落成。

·END·
来源买房之前,龙华资讯网


龙华金茂府预测


龙华金茂府。

01/誓卖10W+/m?的龙华地王
提起龙华金茂府，许多人首先会想到两个字——“地王”。
2016年6月2日，对深圳楼市和龙华区，都是一个值得载入史册的日子。
这一天，龙华上塘编号为A816-0060的住宅用地，以公开招标方式出让，外界估价约60亿。
当葛洲坝报出73.5亿天价时，拍卖现场“哇”地哗然一片。
然后，让人彻底惊掉下巴的一幕出现了：中国电建联合广州方荣（中国金茂子公司），直接加价10个亿！
果真是央企一出手，就知有没有。最终，双方以82亿8999万9999元的天价、5.68万/m?的地价拿下土地。

这一拍，龙华土地飙到了5.68万/m?，整个深圳楼市彻底沸腾，中介弹冠相庆，开发商捂盘升价。
有网友更是感叹：从此龙华不再只是福田北，福田正式沦为龙华南。
地王诞生当晚，许多人彻夜难眠，第二天早上，大家心中很快升起一个大大的问号：
周边二手房价5万/m?左右，地价却怼到5.68万/m?，未来卖多少才保本？
对此，有业界人士给出的答案是8万/m?+。
但开发商不是做慈善的，央企也不例外，商业的本质是逐利，8万/m?+只是保本甚至是亏钱。
目前，龙华金茂府已通过各种渠道对价格放出风声，网传的价格有两个版本：一个是10-13万/m?，另一个是13-15万/m?。


目前可以100%肯定，自命不凡的龙华金茂府是憋足气要卖到10万+/m?的。
回顾下今年开盘价10万+/m?的楼盘，具体有：
2月22日，深圳湾华润瑞府开盘，开盘均价15.8万/m?（2万/m?精装修费另算），去化近70%；4月23日，南山蛇口半岛城邦四开盘，均价11.6万/m?（带精装修），去化约75%；5月16日，华侨城新天鹅堡三开盘，均价12.5万/m?（毛坯交房），开盘去化仅10.6%；6月5日，南山后海海境界二开盘，均价10.3万/m?（带精装修），开盘去化约60%；8月31日，福田天健天骄开盘，均价10.5万/㎡（毛坯交房），开盘去化近80%；本月传言即将入市的深业中城，网传开盘价13-15万/㎡。
乍一看，深圳10万+新盘不少。我坐标宇宙中心龙华、豪宅标杆的金茂府，卖个10万+，一点都不过分吧？
这……
问题是龙华红山不是福田香蜜湖、南山深圳湾，之间几乎完全没有可比性，10万+更不是想卖就能卖的。
02/豪宅标准的设计品质、户型面积
龙华金茂府，位于龙华区民治街道上塘片区景龙建设路和民塘路交汇处。

△龙华金茂府外拍
项目总建面约20万㎡，容积率约4.22，包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园，其中住宅有8栋，均为42-46层。
户型面积方面155-248m?，均为大户型，共665套，具体户型有待开发商公布。
项目主推155m?3+1房、180m?4房、240m?4+1房，另有极少量500m?顶复，均以精装现楼形式发售，停车位约1200个，车位比约1.80。
若按10万/m?计算，面积最小的155m?，价格也要1550万。
项目踩盘时，地铁4号线A口出去，一抬头便可看见金茂府“似曾相识”的外立面。

对于明眼人，一看便知道其“倒金字塔”造型，模仿的正是上海金茂大厦。
据开发商软文介绍，项目外立面采用15万块陶板覆盖，由300位工人耗时7个月完成。


老实说，无论是外观造型、质感还是颜色，龙华金茂府看着确实养眼大气，在片区一众高楼中，极具辨识度和档次感。
作为中国金茂的最高端住宅产品，“府”系列在全国23个城市已有42个项目，每个均花重金打造。
这一点，从龙华金茂府的其它设计细节，便可见一斑，在金茂府重金打造的软文中写道：
项目全冠移植1212株灌木乔木，园林实用率高达100%；
6重工艺的高尔夫草坪；
深圳首个实景艺术停车区；
下沉式水幕庭院；
精装采用的“十二大绿金科技”+“六大智慧系统”……
△龙华金茂府车库
所以，如果单单看最低起步价、户型面积段，以及开发商软文中对外展示、承诺的产品设计水准，不吹不黑，龙华金茂府已经达到了豪宅标准。
项目品质上并无二话，阔绰户型一层2-3户，车位比也达到1:1.8，装修上档次也够豪、逼格够高。
但是！豪宅之所以叫豪宅，关键在于对城市、自然、人文资源的核心占有。
徒有华丽的外表+重金打造的设计+一堆高科技元件的堆积，只能叫有品质、质量很不错的大户型罢了。
03/非豪宅的地段、景观，学区也非名校?
金茂敢砸重金当“地王”，也愿在品质打造上“烧钱”，勇气可嘉，诚意也算满满。
但很可惜，除了符合居住的本质追求，稀缺的唯一性，才是豪宅的核心魅力所在。
不同于接近城市权力最中心的香蜜湖，坐拥一线海景、500强总部基地的深圳湾，以及极富人文情怀的华侨城，面对非议从不妥协的龙华金茂府，却不得不承认这么一个现实：
虽是地王加身，奈何却生在了“刚需窝”里


从地段价值看，龙华上塘和香蜜湖、深圳湾中间，还差了好几个宝中。
项目所在的龙华，虽被称为“宇宙中心”，但城市建设面貌配套、中高端产业聚集情况与福田、南山相比，差距不是一般的大，近年来虽说利好不断，但却也比不上深圳一路向西、大红大紫的宝安。
在众人眼中，龙华的角色就一“睡城”，只是比龙岗“睡”的离市中心比较近而已。
具体到上塘板块，其地段价值、市政配套尚不如红山，无论是地段的优异性，还是居住环境的舒适性、景观资源的极度稀缺性，龙华金茂府可以说全部沾不上边。
如果非要找优点，那就是片区面貌尚可，周边楼盘都比较新，没太多农民房，但这对高端豪宅而言，标准恐怕也低了不止一点点。
△航拍下的金茂府
而更糟糕的是，项目暂无优质学区加分。
从公开资料看，龙华金茂府虽然自带一所金茂府幼儿园，但所属学区为上芬小学（小学学区）、龙华区实验学校（初中学区）。
引入华东师范大学附属深圳龙华学校即将添色不少!
△红色区域为项目幼儿园
虽然项目周边有一块土地，规划一所54班九年一贯制学校，且大概率会是名牌，未来也大概率会是金茂府对口学校。


△项目周边规划的九年制学校地块位置
但是，花几千万买这么一个尚未确定的事，但凡只要脑子正常，都不会去做。
04/周边二手房5.5-7.8万/㎡
和拿地后，便为如何才能回本煞费苦心的金茂府相比，家门口突然来了这么位给片区房价抬轿的主儿，周边小区的业主们做梦都要笑醒。
目前，上塘附近其他项目在售新房，价格在6-7.1万/m?，二手房价格在5.5-7.8万/m?。

从地图上看，离金茂府较近的有中海锦城、鸿荣源尚峻、曼海宁花园、特发和平里二手次新小区，定位刚需或偏改善，另外还有恒大岳盟工业区旧改、恒裕上塘项目。

这其中，恒大岳盟旧改为工改商住项目，规划建设19.6万㎡住宅，商业+办公18.9万㎡，一所12班幼儿园，一所54班九年一贯制学校，目前仍是一片空地。
金茂府对面已基本完工的恒裕未央花园，为恒裕首进龙华的项目，该地块原为邮政福利房建设用地，后恒裕接手，建成后势必会有一定数量的商品房售卖。
目前，紧邻一路之隔的次新二手盘中海锦城，户型面积段72-133m?，目前二手房挂牌均价已经飙到了8.3万/m?，近期最高成交价达到了7.5万/m?。
项目北面相邻的鸿荣源尚峻、曼海宁花园，以及再稍微远一点的特发和平里、港铁天颂，最新二手房价格都涨到了6-7万/m?。
这些盘大都定位刚需或偏改善，没有纯大户型的盘，但卖的却比较火，未来能不能卖高一点，一切就仰仗金茂府的开盘价了。
一句需要牢记的话：二手房价最能体现市场的真实情况，以及物业的真实价值。
而从周边一众“邻居身价”看，要想卖到10万+，金茂府每平至少要多卖3万+，加上目前调控政策依旧很紧，难度不是一般的大。
05/傻子才为高价地王买单？
对于龙华金茂府，市场到底买不买账？富人们能否看得上龙华？
可以说，在项目价格公布及开盘之前，一切均是未解之谜。
目前，龙华红山的莱蒙水榭春天5、6期，汇龙湾花园、金亨利首府二手房单价基本10万+，不过需要提醒几句，人家带有深高北名校学区，红山的配套也要比上塘更优。
虽然新房比二手房税费要少，新房价格通常也高于二手房，但金茂府均为大户型，每套最低1500多万起步，足以让人不禁要问自己一个问题：
我有这么多钱，为啥不买南山深圳湾和福田香蜜湖？就为龙华“宇宙中心”那四个字？？？
想来想去，许多人的答案是：脑子进大海了，才会花这么多钱买这里。
对拥有多套物业的有钱人来说，他们购买豪宅，除了自住、投资，还有彰显自身地位的诉求，现在的龙华上塘，显然还给不了富人们这些。
对此，开发商显然心知肚明，只能玩命花钱提升项目内外逼格，如果做到位，新房本身也容易通过营销来拉升价格。
所以，如亲所见，“毕加索”来了，马光远、董潘来了，杨澜、鞠萍来了，地产圈某知名大V亲自操刀的10W+软文，也来了……
△项目邀请名人造势
这一切，都是为了营销造势，为高价站台。
对开发商而言，卖低了不但不赚钱还要亏钱，也对不起设计，卖高了不仅冲击整个上塘价格天花板，也将刷新龙华新房价格记录。
但无论价格如何，反正不是一般人买得起的，买金茂府的人会不会在乎这些钱，那就另说了。
总之一句话：检验土豪智商的时候到了。
倘若金茂府真能跨过10万+门槛，那南山、福田的豪宅价格，恐怕也要重新审视一下了。
与此同时：
今年6月，深圳史诗级土拍揭开帷幕，最终龙华民治地块拍出楼面价66988元/平的高价，楼面价是当天五块地块中最高的。
值得注意的是，此前龙华已经拍出过三个高价地块，最近的一次是2016年6月拍出的单价“地王”，由金茂与电建联合体以82.92亿元取得，楼面地价高达56781元/平方米，在该地块上建起的金茂府也即将在年底入市，坊间流传该项目的单价要买10万+，今天带大家实地探访金茂府所在的上塘片区。
生活氛围浓厚  配套应有尽有
金茂府位于地铁4号线上塘站旁，从项目步行至地铁口5分钟不到，曾实测从上塘站坐地铁前往福田中心，所需时间也只用20分钟左右，前往深圳北站则仅需10分钟不到，地铁出行还是相当便利的。但由于4号线上塘段列车是走高架桥的，靠近高架桥的楼栋可能会受到列车噪音的影响。

除此之外，金茂府周边的路段车流量都很少，车辆造成的噪音基本可以忽略不计。
商业配套方面，完全可以满足生活需要。与金茂府一街之隔就有商业综合体ATMALL，商场有海底捞、汉堡王、华润超市和奈雪的茶等入驻。另外中海锦城楼下的商业街店铺也相当多，完全可以满足附近居民的生活需求。


值得一提的是，位于民塘路的金茂府正门比周边其他小区显得气派很多，豪宅气质凸显。


周边住宅小区聚集  房价普遍7万+ 
在金茂府周边，被多个小区包围，南面是中海锦城，目前均价8.2万元/㎡，在售面积段为78㎡-133㎡三到五房，总价区间在600-1200万之间。


项目东北面是鸿荣源尚峻，均价7.4万元/㎡，在售面积段为80-121㎡三到四房，总价在600-1000万之间。


西北面为曼海宁花园南区，均价6.3万元/㎡，面积段为67-121㎡二至四房，总价在400-900万之间不等。


同样在附近的特发和平里，均价6.3万元/㎡，挂盘量达到惊人的48套，面积段为88-183㎡三到四房，总价在500-1000万之间。


而与金茂府一路之隔的恒裕未央花园目前仍在作业中，目前楼栋的外立面均还没有完成，项目至今还没拿预售证，也在现场找到项目的营销中心，结合周边新房二手房房价，未来未央花园的单价应该在8万左右。


而在恒裕未央花园南侧有一神秘地块，这里暂且不说，会有专门篇幅说一说这地块。
总的来说，整个上塘片区房价总体在七万左右，作为一开始就走高端豪宅路线的金茂府，单价可能卖十万以上也不难理解。
附近多个旧改项目建设如火如荼
目前金茂府的周边工地较多，主要原因旁边有多个旧改项目正在动工，隔着腾龙路目前的大片空地除了上文说到的“神秘地块”外，还有简上工业区就该地。


根据已批的龙华新城核心地区法定图则，该04-04地块用地面积为27391平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率为4.9（含配套设施、政策性住房），配套设施为12班幼儿园（用地面积不低于3600平方米）、社区警务室（建筑面积不低于50平方米）、政策性住房（建筑面积不低于1.31万平方米）。


来源：家在深圳论坛
在地块现场看到，工程概况牌写着工程的竣工日期为明年的4月1日，到目前工地进展开，速度是比较慢的。与此同时，莱蒙国际的广告牌在工地旁也格外显眼，了解到，莱蒙国际打造过两条优质的产品线，先后创立了以“莱蒙系”中的“莱蒙城”、“莱蒙都会”和“莱蒙领尚”为代表的城市综合体品牌。

另外以“水榭系”中的“水榭花都”、“水榭山”和“水榭春天”为代表的城市中高端住宅品牌。
在简上村工业旧改对面是简上体育综合体建筑工地。

在金茂府的东侧，隔着民塘路相望的是岳盟工业区旧改项目。
据了解，该更新单元用地面积68502㎡，拆除用地面积64974㎡，其中开发建设用地面积34940.9㎡。计容积率建筑面积396450㎡，其中：居住196010㎡；商业及办公合计189040㎡；公共配套设施11400㎡，另有地下公共充电站700㎡和100㎡垃圾收集点一处，配置停车位不少于2500个。并且在拆除重建用地范围内，还将落实用地面积24400㎡的54班九年一贯制学校一所。

在现场观察到，工地目前正在施工状态，整个地块面积和金茂府西侧地块相当。
可以想象到的是，未来两个旧改的完成将使得上塘片区的的规划得到进一步的完善，市容也会上一个档次。而两个旧改项目都有教育配套，也将完善片区内的教育资源。
上塘地铁口神秘地块 未来的龙华“地王”？
接下来我们来重点说下前文说到的“神秘地块”，这块地的位置极佳，北面是恒裕未央花园，东面是金茂府，南面是简上工业区旧改，同样也是在上塘地铁站的CD入口旁。


观察到，目前地块已经被弄得平平整整，周边还建起了结实的围墙，从这些“待遇”上来看，这块地一定不简单~~~

这块地的神秘之处就在于网上关于它的信息特别上，唯一可查到的信息就是这块地已经编号是04-04，用地性质为住宅用地。在现场也看到了深圳国土规划局在这里立了一块牌子，说明这块地是储备用地，而且有住宅哦。

来源：家在深圳论坛

其实网上已经有不少网友在讨论这块地，网友们的意见基本一致，就是这块地是来出让的。
网友fakev：真是一块好地，地铁零距离，方方正正平平整整，不想当“地王”都难。
网友残佛：有政策性住房不低于面积13000，按理说要拍卖的。
网友经典臭虫008：这个位置很好，四周干干净净，有金茂府，中海，恒裕，莱蒙，要是拍卖的话，又是一块新的高价地块。
另外得到的小道消息，就在这两天某房企大佬还特意过来看了这块地。认为，这块地一旦出让的话，很大几率会又创龙华新高。
总结
6月拍出的龙华高价地块，是整个民治住宅迈向高端的一个开始，上塘和红山这两个仅一站之隔的区域在短短三年时间内诞生了两个高价地块，可见它们未来的潜力确实不小。而作为上塘片区的标杆豪宅，金茂府的入市可能会给这个片区走高端路线开了个头。
所以认为，未来的上塘片区很可能会成为整个龙华的高端住宅区，如果“神秘地块”顺利排出高价，必定会推动周边房价上一个台阶。对于此宗地块，大家有什么看法？欢迎留言区评论互动。
 来源深圳乐居