我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：现状简述：目前在地级市泰州有一套房，商业贷款，大概12月能拿房；在泰州市姜堰区有三套房，其中两套是学区房，房龄近10年，三楼、四楼一体化装修，共220平，无贷款；另一套是碧桂园开发的期房，公积金贷款，2021年8月拿房。我的问题：
小孩今年参加高考，在成都读大学。目前想考虑将两套学区房出售，在南京买房，以便孩子将来工作与生活。基于对目前房市及南京区域等的不了解，恳请星叔指点迷津：1.当下卖房、卖房合适吗？2.用学区房在南京置换房子，是上策吗？3.如果可行，在南京的哪些区域可以考虑买入（最好能依次推荐三至五个）？4，可以的话，给予卖房的指导。
回答:1.适合的，资产进行跃迁，由低能级城市向高能级城市迁移，未来涨幅 升值更有空间和确定性。
2.属于正确方向，南京>泰州，南京未来潜力更大。
3.南京首选江北核心区，推荐扬子江金茂悦，绿地海悦，中海北岸澜庭等。
4.快速卖房技巧 翻阅查看知识星球精华页主题文章。
提问：请问 上海刚拿到房票 刚需首套房 手里六个钱包一百万左右 现在的楼市降温不降价 啥时候买房合适 适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小 请老师指点 谢谢
回答:1、关于买房时机。任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在。你以为是购房者在为高房价买单，投资者在不断的接盘，但其实房地产市场就是一个障眼法，真正为这些高房价买单的人，是租客、是实体经济!房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。
2、最好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号，因为限价，一手房已比二手房便宜；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。
3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。
提问：星叔好，目前我自己sfsd还没用掉，如果用掉了而且提前还清贷款，买入第二套还能继续做3成首付吗？
回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。
提问：星叔，坐标昆明，配套明星明通小学的江东花城二手房，老小区，但是周围配套成熟，有医院有超市，而且交通便利，距离地铁口一站公交车的车程，面积60多平，价格在90万左右。另一套是融城昆明湖，是次新盘，配套师大实验系列的学校从小学一直到高中，但是这个楼盘位置比较偏远，在西北三环边，旁边有一个公园，配套还不是特别好，交通也不是特别便利，但是学校开学以后，预期后续的发展可能会渐渐变好，面积80来平，售价80来万。请教一下星叔两边哪一边更适合投资？
回答：昆明的房价价差尚未拉开，我觉得反而不用考虑特别偏远的地方，可以考虑接近市中心的好位置，因为房价也就差几千，差距不明显。官渡区、西山区、五华区的地铁沿线一带均可以考虑。
提问：星叔你好，我现住四川巴中，为了孩子教育现准备成都入手买房，想送孩子读私立学校，所以没考虑老破小的学区房，现看中龙泉大面新希望锦麟府的房子，房子是属于改善房，环境打造还是可以，但房价比同区域的房子要贵一倍多，这么高的价格是不是没有同区域的其他房子的增值空间大？另外，龙泉大面要25年左右才会通地铁，新房也要22年才会交房，这么长的交房期是不是值得入手？
回答：如果房价比同板块的其他房子价格贵一倍，基本上属于CEO盘了，这种盘自住很舒服，周边配套 环境很好，但是房价已经透支利好，投资肯定是会站岗的，具体看你个人需求。
提问：星叔你好，请问为什么有的人买房资产能裂变上千万，而为什么大部分人无法摘除房奴的帽子呢？
回答：因为大部分人买的房子都是负债。同样都是买房子，但房子是资产还是负债呢?只有搞清楚这一点，你的财富才会增值，否则，就容易陷入债务深渊。而只有少数人懂得挑选有资产价值的房子。稳定收租的房子是资产。房贷利率小于通货膨胀的房子，也是资产。如果你的房贷利率很低，甚至是公积金贷款，那么就是妥妥的资产。房价上涨后可以变现的房子是资产。很多区域的房子只有新房涨，二手房没人买，所以涨也是纸面财富，不是真正的资产。房子是大多数人一生中最大的负债，也有可能是一生中最大的资产。具体房产如何优化配置变负债为资产详见知识星球内部
提问：星叔您好！想请教 纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！
回答：单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。
提问：星叔你好，请问徐州最近什么时候进行购置比较合适？是今年春节前后，还是不着急，这两年差不多都可以购置？请问徐州东方润园旁边的云西小区，有拆迁规划的潜力么？可以入手么？
回答：徐州本轮涨得很高，热得时间长，未来二三年，估计得是降温加盘整。
而且，下一轮上涨，估计涨幅明显小于本轮。
下一轮投资时机，估计要等几年了。
徐州，新市政所在板块，就是最有潜力的板块。虽然不是市中心。
西边，云龙湖近市区方向，也不错。
提问：星叔你好，昨天才刚刚加入的。坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？！打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。
回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报
具体详见知识星球内部《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
提问：扬州高铁新城的房子适合买吗？
回答：本土自住可以，投资扬州我不太看好。
一是江苏省内城市间竞争激烈，南京、苏州、无锡、常州、昆山，不管是经济、人口、还是区位都优于扬州
二是扬州我看不到特别出色的高薪产业，它比较宜居，但不容易产生有购买力的高新人口。
提问：星叔你好，请问想买房但是首付不够怎么办？
回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔，中山坦洲与珠海市区紧紧贴着的，坦洲有的盘一二手比较便宜的价格1.2万左右，投资价值空间大不大？纯投资，是否值得购买？
回答：中山楼价特别是坦洲，还是跟着珠海走的，只是珠海目前还有西部一带引流，这个我认为不具备太大的持续热度，坦洲能否等到承接的那一刻，我是存疑的。本土投资可以考虑，外来就不建议了。
提问：星叔，呼和浩特先是设立和林新区，后又为全市477个近十年内因各种遗留原因无法办理房本的小区办理房本，办完估计可新增40万套左右二手房，基于目前的情况，呼和浩特未来的二手房价走势会如何？新房价格走势会如何？对呼和浩特未来一两年房地产动向有什么看法？
回答：呼和浩特虽然是省会，但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低，市区人口才二三百万人，所以推出不少政策，目的就是为了吸引人口，也会刺激房价，未来还是会上涨，幅度有限，如果本土刚需随时可以买，如果是明显高点就别碰。从全国来看呼和浩特还达不到量级，又不像厦门、大连这种小城市吸引全国流量去旅游，消费升级，被瞩目的很少，2018年中国城市化率已经达到58.82%，进入了后半程。未来的城市化，只会是赢家通吃，传统一线之外，杭州，南京，成都，重庆，武汉，天津，西安，以及沈阳（东北区域中心)这类才是方向，而且数量很多。
具体详见知识星球内部《为什么只有一二线城市才有二手市场》
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《人生第一套房一定要赚钱》
《普通投资者适合哪个流派呢》
《投资为什么要选择新盘和次新盘》
《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》
《为什么只有一二线城市才有二手市场》
《投资住宅为什么选90-110平的三房》
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
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