常见物业法律纠纷案例(点击进入详情）
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小区公共收益纠纷第二季（三十）
案例回顾
杭州市下城区潮鸣街道云龙公寓小区由杭州市房开公司承建。2005年11月25日，杭州市房地产开发实业有限公司（以下简称市房开公司）与杭州市下城区潮鸣街道办事处签订《潮鸣小区云龙公寓二期社区配套用房移交协议》，约定市房开公司开发云龙公寓二期住宅，共有住户250户，按每百户不少于30平方米的标准，市房开公司实际交给被告社区配套用房共计四处，总建筑面积309.49平方米（测绘面积），分别位于潜龙阁（B1）103室卫生站30.35平方米；104室青老年活动室58.76平方米；202室居委会办公室131.45平方米；吟龙阁（B6）底层刀茅巷25、27号托儿所88.93平方米。社区配套用房移交后，由潮鸣街道办事处自行办理房屋产权证和土地使用证，市房开公司负责提供办理上述权证所必需的资料；社区配套用房产权归所在地街道，使用权归所在社区。社区配套用房不得改变使用性质，不得抵押、转让、出租、经营。社区于2007年正式拿到《移交协议》所涉的配套用房。上述四处社区配套用房的实际使用情况：潜龙阁（B1）103室30.35平方米、104室58.76平方米两处社区配套用房已置换到珠碧苑31幢底层共二间，用于社区居委会办公室；潜龙阁（B1）103室出租租期至2016年5月31日，现已归还街道作为社区应急仓库使用；104室出租租期至2018年5月15日；202室131.45平方米，开发商作为动迁办公室一直在使用；吟龙阁（B6）底层刀茅巷25、27号88.93平方米由街道置换出租。案涉潜龙阁（B1）103室、104室、吟龙阁（B6）底层刀茅巷25、27号房屋目前仍登记在市房开公司名下。案涉房屋所在的潮鸣街道小天竺社区服务配套用房共计面积为1167平方米，包括为民服务（开销、理发、水站等）、社区办公室、应急仓库、物业、社区交警办公室、老年活动室、老年活动中心、日间照料中心、社区卫生院、保安室等。另查明，2017年3月28日云龙公寓业委会采用书面征求意见的形式，在云龙公寓小区张贴公告，告知小区业主进行表决聘请律师对违规单位提起维权诉讼，恢复小区青老年活动室、卫生站、托儿所等相关配套设施。公示后，云龙公寓业委会工作人员以逐户送达《云龙公寓业主表决书》的方式征求小区业主意见，由小区业主在附件表格中签字确认。经云龙公寓业委会统计，657户业主中收到332户业主签字，专有部分建筑物总面积过半。
诉讼请求
云龙公寓业委会于2018年3月诉至原审法院，请求判令：1.潮鸣街道办事处依据杭州潮鸣高层住宅区块总平面图恢复云龙公寓小区公建配套的使用功能，分别为：恢复B6楼底层的刀茅巷25、27号托儿所；恢复B1楼底层的103室卫生站、104室青老年活动室；2.潮鸣街道办事处归还侵权所得703000元；3.潮鸣街道办事处承担本案的诉讼费用。
法院审理
法院审理后认为：一、业主委员会在物业管理活动中，为维护物业管理区域内业主共同权益的需要经业主大会决定可以以自己的名义依法提起诉讼。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。云龙公寓业委会为提起本次诉讼，通过采用书面征求意见的形式取得小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的签字确认，故其以自己名义提起诉讼，诉讼主体适格。二、社区配套用房是指社区开展工作所需的办公用房、服务和活动用房。社区配套用房的产权属街道办事处，使用权属社区居委会。社区配套用房按照建筑面积不低于每百户30平方米的标准配备，每个社区不得低于350平方米。社区配套用房不得抵押、转让、出租，对过于零散、面积过小等无法综合使用的社区配套用房，街道在确保社区用房总面积的基础上，可通过置换、换租等方式调整。潮鸣街道办事处在接收市房开公司移交的社区配套用房后，对过于零散、面积过小等无法综合使用的社区配套用房，在确保社区用房总面积的基础上，通过置换、换租等方式进行调整，现案涉房屋所在的潮鸣街道小天竺社区服务配套用房共计面积为1167平方米，其使用功能涵盖了社区办公、活动和服务，符合杭州市政府规定的相关标准。而小区配套公建是指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑。云龙公寓业委会将社区配套用房视作小区配套公建，混淆了两者的概念，故其在该前提下主张潮鸣街道办事处侵权并提出本案的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回云龙公寓业主委员会的诉讼请求。案件受理费10830元，因适用简易程序减半收取5415元，由云龙公寓业主委员会负担。云龙公寓业主委员会于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。
